El auge de la tierra del Cinturón del Sol trae grandes ganancias y grandes riesgos

El multimillonario destilador Tito Beveridge y el campeón de golf Phil Michelson se encuentran entre los que alimentan el auge de la tierra. Ellos y otros inversionistas ricos están descendiendo a ciudades como Miami, Phoenix y Austin, Texas, donde la demanda de tierras para construir casas y almacenes está creciendo y el número de lotes baldíos se está agotando.

Las ventas de tierras crecieron más rápido que cualquier otro tipo importante de bienes raíces comerciales en los Estados Unidos el año pasado, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. En el Cinturón Solar, el número trimestral de ventas de suelo no urbanizable se ha más que duplicado en los últimos tres años, según datos de Land.com CoStar Group, un sitio web de listado de terrenos.

La inflación está acelerando la tendencia porque la tierra se considera una cobertura contra el aumento de los precios, dicen los corredores e inversores. Según Land.com, el precio medio de venta de la tierra se duplicó con creces a $ 18,083 por acre en el segundo trimestre en comparación con dos años antes.

La especulación de la tierra es mucho más riesgosa que la mayoría de las inversiones inmobiliarias comerciales. Los precios son volátiles, y los precios pueden caer bruscamente si los desarrolladores o desarrolladores se agrian en la plaza o retroceden durante los períodos de desaceleración del crecimiento económico.

"Hay que tener mucho coraje", dijo Sebastian Drapak, director de operaciones de la firma de inversión Drapac Capital Partners.

Pero en los últimos años, los precios de la tierra en muchas ciudades del Cinturón del Sol han aumentado mucho más rápido que para otros tipos de bienes raíces, dicen los corredores. Un régimen fiscal estatal favorable ayuda a que las inversiones sean aún más rentables.

Las organizaciones asociadas con el Sr. Beveridge, el fundador de Titos Handmade Vodka, han adquirido alrededor de 13,000 acres de tierra cerca de Austin desde 2020, según los registros de propiedad y corporativos, así como personas familiarizadas con el asunto. Se está acercando al tamaño de Manhattan.

Un grupo de inversionistas, incluido el Sr. Michelson, su gerente de negocios Steve Loy y el desarrollador de Arizona Spike Lawrence, recientemente compraron un vasto sitio al sur de Phoenix. La organización, vinculada al cofundador de Microsoft Corp., Bill Gates, posee una gran participación de unos 25,000 acres de tierra cercana, según una persona familiarizada con el asunto.

Los inversores en tierras pueden desempeñar un papel útil en el mercado inmobiliario. A menudo compran parcelas que no están listas para el desarrollo, agregan carreteras o plomería, y recurren a propiedades de sobrezonificación. A veces, sin embargo, se comportan más como especuladores, apostando a que los precios de la tierra seguirán subiendo incluso si no mejoran la situación.

El magnate de la moda uruguayo Enrique Manhattan, que hizo una fortuna con una cadena de tiendas de ropa, y sus socios han comprado 27 lotes en Miami desde 2017. A menudo ha podido eliminar a los desarrolladores de parcelas porque no tiene que esperar la aprobación de la zonificación o el financiamiento de la construcción, por lo que puede ofrecer un cierre mucho más rápido, dijo la corredora de tierras Estrella Pérez, quien ha trabajado en muchos de sus acuerdos.

Una vez que Manhard compra mucho, generalmente lo mantiene en gran medida sin cambios y espera a que los precios suban, dijo Pérez. Esto incluye rechazar una gran cantidad de propuestas de los desarrolladores. "Tengo gente que me llama a diestra y siniestra, pero no quieren vender en este momento", dijo.

Los profesionales de bienes raíces y los defensores de la vivienda a menudo critican esta práctica de compra y tenencia, diciendo que dificulta que los desarrolladores encuentren tierras para construir en ciudades donde la vivienda es escasa.

Los propietarios de tierras pueden darse el lujo de ser pacientes porque los impuestos a la propiedad para los lotes baldíos tienden a ser mucho más bajos que para los edificios. Los propietarios de tierras suburbanas pueden obtener sus facturas de impuestos aún más bajas al mantener a los animales en su propiedad, declarar sus tierras de cultivo y recaudar exenciones fiscales para los agricultores y ganaderos.

Los tasadores de impuestos valoraron recientemente las propiedades de tierra de Beveridge en el área de Austin, que se encuentran en el borde de uno de los mercados de vivienda más calientes del país, en más de $ 220 millones, según los registros de propiedad estatales.

Pero debido a que gran parte de ella figura como un rancho, los tasadores estiman el valor imponible en $ 6.4 millones, según muestran los registros públicos. Con un lote por valor de $ 38.4 millones, la última factura anual de impuestos estimada fue de $ 2,951, según muestran los registros de propiedad. Sin el alivio fiscal agrícola, la factura estimada habría sido de $ 726,267, según el Aviso de Valor de Tasación de 2022 del Distrito Central de Valoración de Bastrop.

Los inversores en tierras en este auge disfrutaron de algunos giros muy lucrativos. En diciembre de 2021, Drapac Capital Partners vendió un lote en Midtown Atlanta por $ 19 millones, y hace cuatro años pagó $ 4.7 millones por la tierra.

Arizona Land Consulting LLC, que reúne dinero de profesionales como médicos, abogados e ingenieros de software para comprar tierras, compró una parcela de $ 40 millones en Arizona en febrero. Después de que la firma determinó que las parcelas podían zonificarse no solo para uso residencial sino también comercial, la tierra se volvió atractiva para los desarrolladores. Uno ofreció 156 millones de dólares por la tierra en las semanas posteriores al cierre, dijo la fundadora Anita Verma-Lallian.

La compañía rechazó la solicitud en parte porque hay ventajas fiscales al poseer la propiedad durante al menos un año, dijo Verma-Lallian.

Los mayores riesgos para los compradores de tierras acompañan a este potencial de ganancias excesivas. Después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, los precios de la tierra en el Cinturón Solar se desplomaron a medida que los constructores de viviendas dejaron de comprar parcelas.

Ahora, algunos terratenientes temen que las altas tasas de interés y los altos costos de construcción puedan comenzar a ejercer presión sobre los valores de la tierra. Los corredores dicen que ya están viendo una caída en el volumen de ventas y los precios pronto podrían seguir.

Pero muchos compradores de tierras siguen siendo optimistas. "Está dando sus frutos ahora", dijo Drapak.