El superávit de oficinas de Estados Unidos comenzó décadas antes de la pandemia

Un exceso de espacio de oficinas vacío amenaza con devastar los distritos comerciales de Estados Unidos. No culpes a la pandemia.

El excedente de oficinas de Estados Unidos se ha acumulado durante décadas, dicen los inversores inmobiliarios, corredores y analistas. Los desarrolladores estadounidenses han construido demasiadas torres de oficinas atraídas por las exenciones fiscales federales, las bajas tasas de interés y la demanda inflada de las nuevas empresas con pérdidas. Al mismo tiempo, los propietarios han fracasado en gran medida en demoler o reacondicionar edificios antiguos, en su mayoría vacíos, para otros fines. 

Como resultado, hay demasiadas oficinas en el país y muy pocas empresas dispuestas a pagar por el espacio en ellas. El auge del trabajo remoto durante la pandemia ha exacerbado un problema que ya ha surgido, dicen los analistas.

Los excedentes de oficina son principalmente un problema estadounidense. Alrededor del 19 por ciento del espacio de oficinas de Estados Unidos estaba vacante en el segundo trimestre, en comparación con el 14 por ciento en Asia Pacífico y el 7 por ciento en Europa, Medio Oriente y África, según la correduría JLL. Los analistas esperan que esa participación crezca a medida que expiren los arrendamientos y más compañías reduzcan sus propiedades.

Las altas vacantes de oficinas amenazan las finanzas de los propietarios de edificios y sus acreedores. También están perjudicando las economías de ciudades como Nueva York y San Francisco, que dependen de las granjas para pagar impuestos y mantener tiendas y restaurantes cercanos.

El excedente de oficinas en Estados Unidos tiene sus raíces en un cambio en el código tributario de 1981, dicen corredores y analistas. En un intento por estimular la economía, la administración Reagan permitió a los inversores depreciar los bienes raíces comerciales mucho más rápido que antes, entre otros cambios, reduciendo sus facturas de impuestos. 

Las asociaciones de ahorros y préstamos han colmado a los desarrolladores con préstamos fáciles, dicen los corredores. Esto ayudó a impulsar el auge del desarrollo de oficinas en la década de 1980, que aumentó las ofertas de empleo a niveles récord y contribuyó a la crisis de ahorro y crédito, cuando muchas de esas instituciones quebraron. Las tasas de vacantes cayeron lentamente en la década de 1990, pero volvieron a aumentar después del estallido de la burbuja de las puntocom y la crisis de las hipotecas de alto riesgo.

Desde las residencias deseadas hasta las principales transacciones comerciales.

Una década después del colapso de los préstamos de alto riesgo en 2008, la demanda de oficinas comenzó a debilitarse. Cada vez más empresas están reduciendo su espacio de oficina para reducir costos. Las empresas se dieron cuenta de que podían ahorrar dinero abandonando las oficinas privadas y exprimiendo a más empleados en pisos abiertos. Algunos han comenzado a permitir el trabajo remoto. 

Sin embargo, la oferta de espacio de oficinas continuó creciendo. Importantes exenciones fiscales y otros subsidios en las últimas dos décadas se han destinado a proyectos como Hudson Yards en Nueva York y el World Trade Center. Convertir viejos edificios de oficinas vacíos en almacenes o apartamentos seguía siendo una rareza.

Los propietarios se han vuelto más expertos en cobrar de más los alquileres a cambio de proporcionar a los inquilinos regalos en efectivo y otros incentivos, creando un espejismo de un mercado fuerte. Las bajas tasas de interés y la afluencia de capital global al mercado inmobiliario de Estados Unidos mantuvieron el valor de los edificios al alza, incluso cuando la demanda de oficinas cayó, dando a sus propietarios una falsa sensación de seguridad. Esos factores enmascararon las ofertas de trabajo crónicamente altas e impidieron que los propietarios buscaran más conversiones, dijo David Lipson, presidente de la correduría de bienes raíces Savills North America.

Sam Zell, presidente de Equity Group Investments, dijo que las compañías de coworking como WeWork Inc. también han contribuido al exceso de oferta de espacio de oficinas. En busca de un rápido crecimiento, estas empresas han alquilado mucho más espacio del que podrían haber llenado de clientes en los años anteriores a la pandemia, cubriendo sus pérdidas con miles de millones de dólares de capitalistas de riesgo. 

"Al confundir estos números, alentamos a los desarrolladores a venir y agregar espacio de oficinas en mercados donde no había demanda", dijo Zell durante el simposio anual REIT de la Universidad de Nueva York a principios de este año. La calle LaSalle de Chicago, llena de torres de oficinas, ahora "no está en ninguna parte con un montón de edificios obsoletos", agregó.

Las tasas de vacantes son más altas en los edificios más antiguos, que carecen de servicios modernos y son menos eficientes desde el punto de vista ambiental. En Milwaukee, 100 East Wisconsin Avenue era el segundo edificio más alto del estado cuando se inauguró en 1989. A dos cuadras de la salida de la autopista y con un garaje para 750 autos, la torre de 35 pisos era ideal para los trabajadores de oficina que venían de suburbios remotos. 

Pero en los años previos a la pandemia, los desarrolladores construyeron una serie de nuevas torres de oficinas de vidrio cerca que cazaron furtivamente a los 100 inquilinos más grandes del este de Wisconsin. Hoy, más de la mitad del edificio está vacío, y los dos arrendamientos restantes más grandes expiran el próximo año, según CoStar Group y una persona familiarizada con el asunto. Al no poder pagar la hipoteca, el propietario de Hertz Investment Group transfirió la propiedad al destinatario a principios de 2021.

Varios inversores han ofrecido comprar 100 East Wisconsin para convertirlos en apartamentos, dijo Jared Friedman, director gerente senior del administrador de edificios Friedman Real Estate. El edificio tiene pisos relativamente pequeños, lo que lo convierte en un buen candidato para la conversión, dijo. 

Pero muchos otros edificios de oficinas envejecidos no tienen esos atributos, dicen los corredores. Las altas tasas de interés y el aumento de los costos de construcción también dificultan la conversión. "No va a ser el salvador de todo ese espacio de oficinas obsoleto", dijo Julie Whelan, jefa global de investigación de inquilinos en la correduría CBRE.

En cambio, es probable que muchos edificios de oficinas antiguos se encuentren bajo una bola destructiva. Los corredores dicen que el proceso será lento porque los propietarios a menudo son reacios a admitir que su inversión se ha perdido. La caída de la construcción de nuevas oficinas podría ayudar al mercado a recuperarse, pero también tomará años tener un impacto.

Al mismo tiempo, se espera que las tasas de vacantes sigan aumentando. Algunos analistas estiman que el trabajo remoto podría reducir la demanda de espacio de oficina hasta en un 20% durante muchos años, aunque algunas firmas de corretaje predicen una caída menor. Es probable que más edificios sean rescatados. 

"El tiempo resuelve todos los problemas", dijo Zell. "El dolor entre aquí y allá puede ser muy significativo".