El fin de los incentivos fiscales en Nueva York pone en peligro la construcción de apartamentos

El desarrollo multifamiliar de la ciudad de Nueva York enfrenta un futuro incierto después de la expiración del principal incentivo fiscal para viviendas asequibles, dicen inversionistas y analistas de bienes raíces.

El Reglamento de Impuestos Asequibles de la Ciudad de Nueva York, comúnmente conocido como 421a, ofreció exenciones de impuestos a la propiedad para proyectos de vivienda en la Ciudad de Nueva York que incluyen un porcentaje de unidades destinadas a inquilinos de bajos ingresos. Casi el 70 por ciento de las viviendas de alquiler construidas en la última década se han beneficiado de exenciones fiscales, según el Centro Furman de la Universidad de Nueva York.

Pero el programa de 51 años expiró en junio, cuando los legisladores estatales terminaron su sesión sin extenderlo o reemplazarlo. Esto ha dejado a muchos desarrolladores de la ciudad de Nueva York en el dilema de tratar de completar los proyectos de arrendamiento que comenzaron antes de la fecha límite, o cambiar de marcha y construir otros tipos de bienes raíces.

"La gente está trabajando en sus proyectos actuales, pero más adelante en el verano tendremos este momento de 'vaca sagrada', como, '¿Qué estamos haciendo ahora?'", dijo David Dishi, director ejecutivo de LMXD, una afiliada de L+M Development Partners que se especializa en viviendas asequibles.

Al final del primer trimestre, la ciudad de Nueva York emitió un 38.1% más de permisos que en la misma época del año pasado, según la Junta de La Carta de la Ciudad.

Los inversores inmobiliarios tuvieron que instalar la cimentación del proyecto con un permiso antes del 15 de junio y tendrán que completar la construcción antes del 15 de junio de 2026 para recibir beneficios fiscales.

Daniel M. Bernstein, abogado y especialista en impuestos a la propiedad de Rosenberg & Estis P.C., tuvo que decirle a los desarrolladores que se acercaron a él para obtener asesoramiento sobre proyectos de alquiler: "Me encantaría ayudarlo, pero no cumplió con la fecha límite". Esos proyectos, dijo, no pueden "hacer que los números funcionen" sin un instrumento tributario como el 421a.

Es probable que muchos desarrolladores dejen de perseguir sus proyectos de alquiler, ya sea esperando que se reemplace 421a o en su lugar buscando mudarse a condominios o bienes raíces no residenciales.

La organización de Durst, por ejemplo, planeaba construir siete edificios de ingresos mixtos y edificios totalmente accesibles en Astoria, Queens. El primer edificio se completa y los siguientes tres se colocan a tiempo para calificar para exenciones fiscales.

Pero los últimos tres edificios, que se suponía que incluirían entre 600 y 700 nuevos apartamentos de ingresos mixtos y alquileres asequibles, "no avanzarán hasta que haya un instrumento fiscal comparable al 421a", dijo Jordan Barovitz, vicepresidente de asuntos públicos de Durst.

Su empresa, como muchas otras, no tiene planes de convertir sus espacios de alquiler en condominios. Los condominios ofrecen un mejor régimen fiscal y pueden generar más ganancias, pero el costo de convertir la construcción de tamaño mediano, combinado con las fluctuaciones actuales en la demanda del mercado, hacen que estas conversiones sean de alto riesgo, dicen los desarrolladores.

"En este mercado, con la incertidumbre que rodea a la [demanda] de oficinas, un cambio a un uso diferente no es realmente posible" para los proyectos que ya están en marcha, dijo David Lombino, director general de relaciones externas de Two Trees Management. El desarrollador de Brooklyn continúa los proyectos aprobados bajo 421a, pero está esperando un nuevo recorte de impuestos antes de comenzar una nueva construcción.

El programa 421a en la ciudad de Nueva York expiró en el pasado, pero se reanudó poco después. Su última extinción fue en enero de 2016, cuando los legisladores también permitieron que expirara sin un reemplazo. Fue devuelto en noviembre de ese año con un nuevo enfoque en estimular la vivienda asequible.

Pero es poco probable que el 421a regrese en su forma actual esta vez, dijo el senador del estado de Nueva York Brian Kavanagh, un demócrata que representa al bajo Manhattan y partes de Brooklyn. Muchos legisladores de su partido creían que la política no fomentaba suficientes viviendas asequibles, pero ofrecía exenciones fiscales para los desarrolladores que construían principalmente para inquilinos por encima del promedio.

Algunos legisladores han propuesto revisar el sistema de impuestos a la propiedad después de 421a. Pero dado que la sesión legislativa terminó en junio, tomará al menos seis meses antes de que puedan tener lugar nuevas negociaciones.

Mientras tanto, la legislatura estatal creó una Comisión de Vivienda Asequible de 25 miembros para celebrar audiencias públicas y preparar un informe sobre la mejor manera de aumentar la oferta de viviendas asequibles en la ciudad. La comisión entrará en vigor una vez que la gobernadora de Nueva York, Katie Khoohul, firme la ley.

No todos los edificios de apartamentos se detendrán. Algunos funcionarios dicen que el aumento de los permisos de construcción lo sostendrá el tiempo suficiente para ganar tiempo antes de que la falta de un programa de impuestos se sienta en la oferta de viviendas. Es probable que el aumento en los permisos sea suficiente para aumentar la oferta de alquiler en los próximos años, dijo el contralor de Nueva York, Brad Lander.

Un aumento similar ocurrió en 2015, cuando se construyeron casi 18,000 unidades con exenciones de impuestos 421a, un 44% más que el año anterior, manteniendo a flote la construcción de viviendas mientras los legisladores decidían si extenderla. Y luego está el mosaico de apoyo fiscal con el que los proyectos de vivienda pueden contar sin 421a.

A largo plazo, es probable que los proyectos económicamente más viables de la ciudad sean unidades de lujo y viviendas asequibles altamente subsidiadas para inquilinos de ingresos extremadamente bajos, dijo Peter Fine, director ejecutivo de la firma de bienes raíces Bolivar Development, con sede en Nueva York.

"Están creando una historia de dos ciudades para los muy ricos y los muy pobres", dijo. "Estas son las personas que obtendrán vivienda. Todos en el medio no obtendrán nada".