Los edificios de apartamentos en Nueva York se venderán por 1.750 millones de dólares como parte de un acuerdo récord sobre la pandemia

El acuerdo de cartera multifamiliar es una señal de fortaleza para el mercado inmobiliario residencial de la ciudad, incluso cuando el aumento de las tasas de interés amenaza las transacciones comerciales.

La empresa de una firma de inversión con sede en Nueva York y desarrollador estadounidense acordó pagar 1.750 millones de dólares por seis edificios de apartamentos de alquiler en Manhattan, según personas familiarizadas con el asunto, el precio más alto para una cartera multifamiliar en la ciudad de Nueva York desde que comenzó la pandemia.

La compra planificada de la cartera, que incluye alrededor de 1,700 unidades en su mayoría a precios de mercado, Black Spruce Management LLC y Orbach Affordable Housing Solutions LLC representa una gran apuesta en Nueva York. El acuerdo indica que la demanda de apartamentos de alquiler en Manhattan sigue siendo saludable, a pesar del aumento de las tasas de interés, la agitación en los mercados de capitales y los temores de recesión.

El aumento de las tasas ha comenzado a reducir las ganancias porque los compradores tienen que pagar más para pedir dinero prestado. Otros sectores inmobiliarios comerciales están mostrando sus primeros signos de enfriamiento en más de un año.

Aún así, la oferta fue fuerte por seis torres en el Upper East Side de Manhattan, según personas familiarizadas con el asunto. La tasa ganadora resultaría en rendimientos iniciales de construcción en el rango de 3% a 5% para los compradores, según personas familiarizadas con el asunto. Ese rendimiento es mucho más bajo que otros tipos de bienes raíces comerciales y es comparable a lo que los inversores pagaron el alquiler de apartamentos en Nueva York antes de que las tasas de interés comenzaran a subir, dicen los analistas.

Las torres fueron construidas entre la década de 1960 y 2018 por Sheldon Solow, un conocido desarrollador de Nueva York, y todas tienen porteros. Apartamentos de un dormitorio en edificios que se alquilaron recientemente a precios que oscilan entre $ 3,900 y casi $ 7,000 al mes, dependiendo de la unidad y el edificio, según el sitio web StreetEasy. Alrededor del 15% de las 1,700 unidades de vivienda tienen sus alquileres regulados por la Ciudad de Nueva York.

La construcción de viviendas en la ciudad de Nueva York se ha recuperado con fuerza después de que el éxodo inicial de neoyorquinos al comienzo de la pandemia llevó a una fuerte caída en los precios de las viviendas y los alquileres. Las ventas de casas de lujo alcanzaron niveles récord el año pasado, y el alquiler promedio de un apartamento en Manhattan aumentó a $ 4,000 al mes por primera vez en mayo, según un informe de Douglas Elliman. 

Muchos contratos de arrendamiento en una cartera de seis edificios se firmaron durante la pandemia, cuando los precios de alquiler se redujeron y los nuevos propietarios tienen la oportunidad de generar ingresos a través de aumentos de alquiler. Esta actitud alcista contrasta con las actitudes de los inversores hacia los bienes raíces de oficinas en Nueva York, que sufre de mayores vacantes debido a la popularidad del trabajo remoto.

John Pawlowski, jefe del sector inmobiliario residencial de la firma de investigación Green Street, dijo que el mercado inmobiliario residencial, especialmente en Nueva York, se está sosteniendo mejor que otros sectores. El financiamiento de la deuda todavía está disponible, incluso si cuesta más.

"La gente seguirá necesitando apartamentos; todavía hay mucha demanda", dijo Pawlowski. "Veremos qué sucede en la economía, pero 2022 y 2023 deberían ser muy buenos años para los propietarios de apartamentos de Nueva York".

Los propietarios están en una mejor posición que otros para soportar el aumento de las tasas de interés porque la vivienda es una necesidad a la que la gente no puede renunciar fácilmente, y los alquileres de 12 meses permiten alquileres más altos, dicen los analistas. Aún así, si la inflación causa una recesión y un mayor desempleo, los propietarios sentirán las consecuencias, dijo Pawlowski.

"La gente comenzará a regresar con sus padres, duplicando con sus compañeros de cuarto para ahorrar en los costos mensuales de alquiler y negociar con sus propietarios aumentos de alquiler más pequeños", dijo.

Solow, quien murió en 2020 a la edad de 92 años, fundó la Compañía de Construcción Solow hace más de 50 años. Su edificio más famoso fue la Midtown Office Tower en 9 West 57th Street, conocida por su fachada inclinada. La compañía del Sr. Solow fue adquirida por su hijo Stefan Solovyov, quien el año pasado formó el holding Soloviev Group. 

Black Spruce, una compañía de inversión en bienes raíces, fue fundada en 2009 y actualmente posee más de 4,000 apartamentos en el área metropolitana de la ciudad de Nueva York. Orbach, también fundada en 2009, es un desarrollador privado con un enfoque en viviendas asequibles y una cartera de más de 6,000 apartamentos en los Estados Unidos.

Black Spruce y Orbach se unieron a principios de este año para comprar las lujosas torres Murray Hill, conocidas como American Copper Buildings, por más de $ 800 millones.