Земельний бум Sunbelt приносить великі прибутки та великі ризики

Дистилятор-мільярдер Тіто Беверидж і чемпіон з гольфу Філ Міхельсон є одними з тих, хто підживлює земельний бум. Вони та інші багаті інвестори спускаються в такі міста, як Майамі, Фенікс і Остін, штат Техас, де попит на землю для будівництва будинків і складів зростає, а кількість пустирів висихає.

За даними Національної асоціації ріелторів, продажі землі зростали швидше, ніж будь-який інший великий вид комерційної нерухомості в США в минулому році. У Сонячному поясі щоквартальна кількість продажів неосвоєних земель за останні три роки зросла більш ніж удвічі, свідчать дані Land.com CoStar Group, сайту земельного лістингу.

Інфляція прискорює тенденцію, оскільки земля вважається захистом від зростання цін, кажуть брокери та інвестори. За даними Land.com, середня ціна продажу землі більш ніж подвоїлася до $18 083 за акр у другому кварталі порівняно з двома роками раніше.

Земельні спекуляції набагато ризикованіше, ніж більшість інвестицій в комерційну нерухомість. Ціни волатильні, і ціни можуть різко впасти, якщо забудовники або забудовники скиснуть на площі або відступлять в періоди уповільнення економічного зростання.

«Ви повинні мати багато сміливості, - сказав Себастьян Драпак, головний операційний директор інвестиційної фірми Drapac Capital Partners.

Але в останні роки ціни на землю в багатьох містах Сонячного пояса зростають набагато швидше, ніж на інші види нерухомості, кажуть брокери. Сприятливий державний податковий режим допомагає зробити інвестиції ще більш вигідними.

Організації, пов'язані з паном Бевериджем, засновником горілки Titos Handmade Vodka, придбали близько 13 000 акрів землі поблизу Остіна з 2020 року, згідно з майновими та корпоративними записами, а також людьми, знайомими з цим питанням. Він наближається до розмірів Манхеттена.

Група інвесторів, включаючи містера Міхельсона, його бізнес-менеджера Стіва Лоя і розробника з Арізони Спайка Лоуренса, нещодавно купила величезний сайт на південь від Фенікса. Організація, пов'язана зі співзасновником Microsoft Corp. Біллом Гейтсом, володіє великим пакетом акцій близько 25 000 акрів землі поблизу, за словами людини, знайомої з цим питанням.

Інвестори в землю можуть зіграти корисну роль на ринку нерухомості. Вони часто купують ділянки, які не готові до забудови, додають дороги або сантехніку, звертаються до об'єктів перезонування. Іноді, однак, вони поводяться більше як спекулянти, роблячи ставку на те, що ціни на землю продовжать зростати, навіть якщо вони не покращать ситуацію.

Уругвайський модний магнат Енріке Манхеттен, який заробив статки на мережі магазинів одягу, і його партнери купили в Майамі 27 лотів з 2017 року. Йому часто вдавалося вибивати забудовників за ділянки, тому що йому не потрібно чекати затвердження зонування або фінансування будівництва, тому він може запропонувати набагато швидше закриття, сказала земельний брокер Естрелла Перес, яка працювала над багатьма своїми угодами.

Після того, як пан Манхард купує багато, він зазвичай зберігає його в основному незмінним і чекає зростання цін, сказала пані Перес. Сюди входить відхилення великої кількості пропозицій від забудовників. «У мене є люди, які телефонують мені наліво і направо, але вони не хочуть зараз продавати», - сказала вона.

Фахівці з нерухомості та захисники будинків часто критично ставляться до цієї практики купівлі та холдингу, кажучи, що забудовникам важко знайти землю для будівництва в містах, де житла мало.

Землевласники можуть дозволити собі запастися терпінням, оскільки податки на нерухомість для вільних ділянок, як правило, набагато нижчі, ніж для будівель. Приміські землевласники можуть отримати свої податкові рахунки ще нижче, утримуючи тварин на своїй власності, оголошуючи свої сільськогосподарські угіддя та збираючи податкові пільги для фермерів та власників ранчо.

Згідно з записами про державну власність, податкові оцінювачі останнім часом оцінили земельні володіння пана Бевериджа в районі Остіна, які знаходяться на краю одного з найгарячіших ринків житла в країні, у понад 220 мільйонів доларів.

Але оскільки більша його частина вказана як ранчо, оцінювачі оцінюють оподатковувану вартість у 6.4 мільйона доларів, свідчать публічні записи. З одним лотом вартістю 38.4 мільйона доларів останній річний розрахунковий податковий рахунок становив 2,951 долара, свідчать записи про нерухомість. Без податкових пільг на сільськогосподарську продукцію оціночний законопроект становив би 726,267 2022 доларів США, згідно з Повідомленням про оціночну вартість 2022 року Центрального оціночного району Бастропа.

Земельні інвестори в цьому бумі користувалися деякими дуже прибутковими сальто. У грудні 2021 року Drapac Capital Partners продала лот у Мідтауні Атланта за 19 мільйонів доларів, а чотири роки тому заплатила за землю 4.7 мільйона доларів.

Arizona Land Consulting LLC, яка об'єднує гроші у професіоналів, таких як лікарі, юристи та інженери-програмісти, щоб купити землю, купила ділянку в Арізоні за 40 мільйонів доларів у лютому. Після того, як фірма визначила, що ділянки можуть бути зоновані не тільки для житлового, а й для комерційного використання, земля стала привабливою для забудовників. Один запропонував 156 мільйонів доларів за землю протягом тижнів після закриття, сказала засновниця Аніта Верма-Лалліан.

Компанія відхилила заявку частково тому, що існують податкові пільги щодо володіння нерухомістю щонайменше на рік, сказала пані Верма-Лалліан.

Більші ризики для покупців землі супроводжують цей потенціал для отримання надприбутків. Після іпотечної кризи, пов'язаної з іпотекою, ціни на землю в Сонячному поясі різко впали, оскільки будівельники будинків перестали купувати ділянки.

Зараз деякі землевласники побоюються, що високі процентні ставки і високі витрати на будівництво можуть почати тиснути на вартість землі. Брокери кажуть, що вже спостерігають падіння обсягу продажів і незабаром можуть послідувати ціни.

Але багато покупців землі залишаються оптимістами. — Зараз це окупається, — сказав пан Драпак.