Профіцит американського офісу почався за десятиліття до пандемії

Надлишок порожніх офісних приміщень загрожує спустошити ділові райони США. Не звинувачуйте пандемію.

Надлишок офісів Америки нарощувався десятиліттями, кажуть інвестори в нерухомість, брокери та аналітики. Американські забудовники побудували занадто багато офісних веж, заманених федеральними податковими пільгами, низькими процентними ставками і завищеним попитом з боку збиткових стартапів. У той же час орендодавцям значною мірою не вдалося знести або переобладнати старі, переважно вільні будівлі для інших цілей. 

В результаті в країні занадто багато офісів і занадто мало компаній, готових платити за місце в них. Зростання віддаленої роботи під час пандемії загострило проблему, яка вже виникла, вважають аналітики.

Офісні надлишки - це в першу чергу американська проблема. За даними брокерської JLL, близько 19 відсотків офісних приміщень США були вакантними у другому кварталі, порівняно з 14 відсотками в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні та 7 відсотками в Європі, на Близькому Сході та Африка. Аналітики очікують, що ця частка зростатиме, оскільки термін оренди закінчується, і все більше компаній скорочують свою нерухомість.

Високі офісні вакансії загрожують фінансам власників будівель та їх кредиторів. Вони також шкодять економіці таких міст, як Нью-Йорк і Сан-Франциско, які покладаються на ферми для сплати податків і утримання прилеглих магазинів і ресторанів.

Надлишок американських офісів сягає своїм корінням у зміну податкового кодексу 1981 року, кажуть брокери та аналітики. У спробі стимулювати економіку адміністрація Рейгана дозволила інвесторам знецінювати комерційну нерухомість набагато швидше, ніж раніше, серед інших змін, знизивши свої податкові векселі. 

Ощадно-кредитні асоціації обсипали забудовників легкими кредитами, кажуть брокери. Це допомогло підживити бум офісного розвитку в 1980-х роках, який збільшив кількість вакансій до рекордного рівня і сприяв кризі заощаджень і кредитів, коли багато таких установ зазнали невдачі. Ставки вакантності повільно падали в 1990-х роках, але знову зросли після розриву бульбашки доткомів і кризи іпотеки.

Від бажаних резиденцій до великих комерційних угод.

Протягом десятиліття краху субприватного кредитування в 2008 році попит на офіси почав слабшати. Все більше компаній скорочують свої офісні приміщення, щоб скоротити витрати. Фірми зрозуміли, що можуть заощадити, відмовившись від приватних офісів і втиснувши більше співробітників у відкриті поверхи. Деякі почали дозволяти віддалену роботу. 

І все ж пропозиція офісних приміщень продовжувала зростати. Значні податкові пільги та інші субсидії за останні два десятиліття пішли на такі проекти, як Гудзон-Ярдс в Нью-Йорку і Всесвітній торговий центр. Перетворення старих, вільних офісних будівель в склади або квартири залишалося рідкістю.

Орендодавці стали більш вправними в завищенні орендної плати в обмін на надання орендарям грошових подарунків та інших стимулів, створюючи міраж сильного ринку. Низькі процентні ставки і приплив світового капіталу на ринок нерухомості США підтримували вартість будівель, навіть коли попит на офіси падав, даючи їх власникам помилкове відчуття безпеки. Ці фактори маскували хронічно високі вакансії і заважали орендодавцям домагатися більшої кількості конверсій, сказав Девід Ліпсон, президент брокерської компанії з нерухомості Savills North America.

Сем Зелл, голова equity Group Investments, сказав, що коворкінгові компанії, такі як WeWork Inc., також зробили свій внесок у надлишок офісних приміщень. У гонитві за швидким зростанням такі компанії орендували набагато більше площі, ніж могли б заповнити клієнтами за роки до пандемії, покриваючи свої збитки мільярдами доларів від венчурних капіталістів. 

«Плутаючи ці цифри, ми заохочували забудовників приходити і додавати офісні приміщення на ринках, де не було попиту», - сказав пан Зелл під час щорічного симпозіуму REIT Нью-Йоркського університету на початку цього року. Чиказька вулиця ЛаСалле, переповнена офісними вежами, зараз «ніде не має цілої купи застарілих будівель», додав він.

Рівень вакантності найвищий у старих будівлях, які не мають сучасних зручностей і є менш екологічними. У Мілуокі 100 East Wisconsin Avenue була другою за висотою будівлею в штаті, коли вона відкрилася в 1989 році. У двох кварталах від виходу з автомагістралі і з гаражем на 750 автомобілів 35-поверхова вежа ідеально підходила для офісних працівників, які приїжджають з віддалених передмість. 

Але в роки, що передували пандемії, розробники побудували поблизу серію скляних нових офісних веж, які переманили 100 найбільших орендарів Східного Вісконсіна. Сьогодні більше половини будівлі порожньо, а два найбільших договори оренди, що залишилися, закінчуються в наступному році, повідомляє CoStar Group і людина, знайома з цим питанням. Не маючи можливості виплатити іпотеку, власник Hertz Investment Group передав нерухомість одержувачу на початку 2021 року.

Ряд інвесторів запропонували купити 100 Східних Вісконсинів, щоб перетворити його в квартири, сказав Джаред Фрідман, старший керуючий директор з управління будівництвом Фрідман Нерухомість. За його словами, будівля має відносно невеликі поверхи, що робить її хорошим кандидатом на конверсію. 

Але багато інших старіючих офісних будівель не мають цих атрибутів, кажуть брокери. Високі процентні ставки і зростання витрат на будівництво також ускладнюють конвертацію. «Це не буде рятівником всього цього застарілого офісного приміщення», - сказала Джулі Вілан, глобальний керівник відділу досліджень орендарів в брокерській компанії CBRE.

Натомість багато старих офісних будівель, швидше за все, опиняться під руйнівним кулею. Брокери кажуть, що процес буде повільним, оскільки власники нерухомості часто неохоче визнають, що їхні інвестиції втрачені. Падіння нового офісного будівництва може допомогти ринку відновитися, але для впливу також знадобляться роки.

Водночас очікується, що показники вакантності продовжать зростати. Деякі аналітики підрахували, що віддалена робота може знизити попит на офісні приміщення на цілих 20% протягом багатьох років, хоча деякі брокерські фірми прогнозують менший спад. Більше будівель, швидше за все, будуть викуплені. 

«Час вирішує всі проблеми, - сказав містер Зелл. "Біль між тут і там може бути дуже значним".