Закінчення податкових пільг в Нью-Йорку ставить під загрозу будівництво квартир

Багатоквартирна забудова Нью-Йорка стикається з невизначеним майбутнім після закінчення терміну дії основного податкового стимулу для доступного житла, вважають інвестори в нерухомість і аналітики.

Положення про доступний податок в Нью-Йорку, широко відоме як 421a, запропонувало звільнення від податку на нерухомість для житлових проектів в Нью-Йорку, які включають відсоток одиниць, призначених для орендарів з низьким рівнем доходу. За даними Центру Фурмана Нью-Йоркського університету, майже 70 відсотків орендованого житла, побудованого за останнє десятиліття, скористалися податковими пільгами.

Але 51-річна програма закінчилася в червні, коли законодавці штату закінчили свою сесію, не продовживши і не замінивши її. Це залишило багатьох нью-йоркських забудовників у скрутному становищі, намагаючись завершити проекти оренди, які вони розпочали раніше встановленого терміну, або перемикати передачі та будувати інші види нерухомості.

«Люди працюють над своїми поточними проектами, але пізніше влітку у нас буде цей момент «святої корови», наприклад: «Що ми зараз робимо?», - сказав Девід Діші, головний виконавчий директор LMXD, філії L+M Development Partners, яка спеціалізується на доступному житлі.

За підсумками першого кварталу Нью-Йорк видав на 38,1% більше дозволів, ніж в той же час в минулому році, повідомляє Міська чартерна рада.

Пайовики повинні були встановити фундамент проекту з дозволом до 15 червня і повинні будуть завершити будівництво до 15 червня 2026 року, щоб отримати податкові пільги.

Деніел М. Бернштейн, адвокат і фахівець з податку на нерухомість в Rosenberg & Estis P.C., повинен був сказати забудовникам, які звернулися до нього за порадою щодо проектів оренди: «Я хотів би допомогти вам, але ви пропустили термін». Ці проекти, за його словами, не можуть "змусити цифри працювати" без такого податкового інструменту, як 421а.

Багато забудовників, швидше за все, перестануть займатися своїми проектами оренди, або чекаючи заміни 421а, або замість цього прагнуть переїхати в КОНДОМІНІУМ або нежитлову нерухомість.

Організація Дерста, наприклад, планувала побудувати сім будівель зі змішаним доходом і повністю доступні будівлі в Асторії, квінс. Перша будівля добудовується і наступні три викладаються вчасно, щоб претендувати на податкові пільги.

Але останні три будівлі, які повинні були включати від 600 до 700 нових квартир зі змішаним доходом і доступну орендну плату, «не будуть рухатися вперед, поки не з'явиться порівнянний податковий інструмент з 421а», - сказав Джордан Баровіц, віце-президент Дерста зі зв'язків з громадськістю.

Його компанія, як і багато інших, не планує перетворювати свої орендні приміщення в КОНДОМІНІУМИ. ОСББ пропонують кращий податковий режим і можуть приносити більше прибутку, але витрати на конверсію середнього будівництва в поєднанні з поточними коливаннями ринкового попиту роблять ці конверсії високоризикованими, кажуть забудовники.

«На цьому ринку, з невизначеністю, що оточує офіс [попит], перехід до іншого використання насправді неможливий» для проектів, які вже ведуться, сказав Девід Ломбіно, керуючий директор із зовнішніх зв'язків в Two Trees Management. Бруклінський забудовник продовжує проекти, затверджені під 421а, але чекає нового зниження податків, перш ніж почати нове будівництво.

Програма 421a в Нью-Йорку закінчилася в минулому, але незабаром після цього була відновлена. Останній захід його був у січні 2016 року, коли законодавці аналогічно дозволили йому закінчитися без заміни. Він був повернутий в листопаді того ж року з новим акцентом на стимулювання доступного житла.

Але 421a навряд чи повернеться в нинішньому вигляді на цей раз, заявив сенатор штату Нью-Йорк Брайан Кавана, демократ, що представляє нижній Манхеттен і частини Брукліна. Багато законодавців в його партії вважали, що політика не заохочує достатньо доступного житла, але пропонували податкові пільги для забудовників, які будували в основному для орендарів вище середнього.

Деякі законодавці запропонували переглянути систему податку на нерухомість після 421а. Але оскільки законодавча сесія закінчилася в червні, пройде не менше півроку, перш ніж можуть відбутися нові переговори.

Тим часом законодавчий орган штату створив комісію з доступного житла з 25 членів для проведення громадських слухань і підготовки звіту про те, як найкраще збільшити пропозицію доступного житла в місті. Комісія вступить в силу після того, як губернатор Нью-Йорка Кеті Хухул підпише закон.

Не всі багатоквартирні будинки зупиняться. Деякі чиновники кажуть, що зростаючі дозволи на будівництво будуть підтримувати його досить довго, щоб купити час, перш ніж відсутність податкової програми відчується в постачанні житла. Сплеску дозволів, ймовірно, буде достатньо, щоб збільшити пропозицію оренди протягом наступних кількох років, сказав нью-йоркський контролер Бред Ландер.

Аналогічний сплеск стався в 2015 році, коли було побудовано майже 18 000 одиниць зі звільненням від податків 421а, що на 44% більше, ніж роком раніше, утримуючи житлове будівництво на плаву, поки законодавці вирішували, чи продовжувати його. А ще є клаптикова податкова підтримка, на яку житлові проекти можуть розраховувати без 421а.

У довгостроковій перспективі найбільш економічно вигідними проектами міста, швидше за все, будуть розкішні одиниці і високо субсидоване доступне житло для вкрай малозабезпечених орендарів, сказав Пітер Файн, головний виконавчий директор нью-йоркської фірми з нерухомості Bolivar Development.

"Вони створюють казку про два міста для дуже багатих і дуже бідних", - сказав він. «Це ті люди, які отримають житло. Всі посередині нічого не отримають".