Багатоквартирні будинки в Нью-Йорку будуть продані за $ 1,75 млрд в рамках рекордної угоди по пандемії

Багатосімейний портфельна угода є ознакою сили для ринку житлової нерухомості міста, навіть якщо зростання процентних ставок загрожує комерційним операціям.

The Venture of a New York-що базується в Нью-Йорку інвестиційної фірми і американського забудовника погодився заплатити $1,75 млрд за шість орендованих багатоквартирних будинків на Манхеттені, за словами людей, знайомих з цим питанням, що є найвищою ціною для багатосімейного портфеля в Нью-Йорку з початку пандемії.

Запланована покупка портфеля, який включає близько 1 700 одиниць в основному за ринковими ставками, BLACK Spruce Management LLC і Orbach Affordable Housing Solutions LLC представляє велику ставку на Нью-Йорк. Угода вказує на те, що попит на оренду квартир на Манхеттені залишається здоровим, незважаючи на зростання процентних ставок, потрясіння на ринках капіталу і побоювання рецесії.

Зростання ставок почало скорочувати прибуток, тому що покупці повинні платити більше, щоб позичити гроші. Інші сектори комерційної нерухомості демонструють свої перші ознаки похолодання більш ніж за рік.

Тим не менш, торги були сильними для шести веж у Верхньому Іст-Сайді Манхеттена, за словами людей, знайомих з цим питанням. Виграшна ставка призведе до початкової прибутковості будівлі в діапазоні від 3% до 5% для покупців, за словами людей, знайомих з цим питанням. Ця прибутковість набагато нижче, ніж у інших видів комерційної нерухомості і порівнянна з тим, що інвестори платили за оренду квартир в Нью-Йорку до того, як процентні ставки почали рости, відзначають аналітики.

Вежі були побудовані між 1960-ми і 2018 роками Шелдоном Солоу, відомим нью-йоркським забудовником, і у всіх є швейцарці. Однокімнатні квартири в будинках, які нещодавно здавалися в оренду за ціною від $3,900 до майже $7,000 на місяць залежно від одиниці та будівлі, повідомляється на сайті StreetEasy. Близько 15% з 1,700 одиниць житла мають свою орендну плату, що регулюється Нью-Йорком.

Житлове будівництво в Нью-Йорку сильно відновилося після того, як початковий вихід жителів Нью-Йорка на початку пандемії привів до різкого падіння цін на житло і орендну плату. Продажі розкішних будинків досягли рекордного рівня в минулому році, а середня орендна плата за квартиру на Манхеттені вперше зросла до $4 000 на місяць в травні, згідно зі звітом Дугласа Еллімана. 

Багато договорів оренди в портфелі з шести будівель були підписані під час пандемії, коли ціни на оренду були знижені і нові власники отримали можливість отримувати дохід за рахунок підвищення орендної плати. Таке бичаче ставлення різко контрастує зі ставленням інвесторів до офісної нерухомості в Нью-Йорку, який страждає від більш високих вакансій через популярність віддаленої роботи.

Джон Павловський, керівник сектора житлової нерухомості дослідницької фірми Green Street, сказав, що ринок житлової нерухомості, особливо в Нью-Йорку, тримається краще, ніж інші сектори. Боргове фінансування все ще доступне, навіть якщо воно коштує дорожче.

«Людям все одно знадобляться квартири; попит ще великий», – сказав пан Павловський. - Ми побачимо, що станеться в економіці, але 2022 і 2023 роки повинні стати дуже хорошими роками для орендодавців квартир в Нью-Йорку ».

Орендодавці знаходяться в кращому становищі, ніж інші, щоб витримати зростання процентних ставок, тому що житло - це необхідність, від якої люди не можуть легко відмовитися, а 12-місячна орендна плата дозволяє підвищити орендну плату, вважають аналітики. Проте, якщо інфляція спричинить рецесію та зростання безробіття, орендодавці відчують наслідки, сказав пан Павловський.

«Люди почнуть повертатися назад зі своїми батьками, подвоюючись з сусідами по кімнаті, щоб заощадити на щомісячних витратах на оренду і вести переговори зі своїми орендодавцями про менші підвищення орендної плати», - сказав він.

Пан Солоу, який помер у 2020 році у віці 92 років, заснував будівельну компанію Solow понад 50 років тому. Найвідомішою його будівлею була офісна вежа Мідтаун на 9-й Західній 57-й вулиці, відома своїм похилим фасадом. Компанію пана Солова придбав його син Стефан Соловйов, який в минулому році сформував холдингову компанію Soloviev Group. 

Компанія з інвестицій в нерухомість Black Spruce була заснована в 2009 році і в даний час володіє більш ніж 4 000 квартирами в районі Великого Нью-Йорка. Orbach, також заснований у 2009 році, є приватним забудовником з акцентом на доступне житло та портфоліо з понад 6,000 квартир по всій території США.

Чорна ялина та Орбах об'єдналися на початку цього року, щоб купити розкішні вежі Мюррей-Хілл, відомі як Американські мідні будівлі, за понад 800 мільйонів доларів.