Бум Sunbelt Land приносит большие прибыли и большие риски

Миллиардер-дистиллятор Тито Беверидж и чемпион по гольфу Фил Микельсон являются одними из тех, кто подпитывает земельный бум. Они и другие богатые инвесторы спускаются в такие города, как Майами, Феникс и Остин, штат Техас, где спрос на землю для строительства домов и складов растет, а количество свободных участков иссякает.

Продажи земли в прошлом году росли быстрее, чем любой другой крупный тип коммерческой недвижимости в США, по данным Национальной ассоциации риэлторов. В Солнечном поясе квартальное количество продаж незастроенных земель более чем удвоилось за последние три года, согласно данным Land.com CoStar Group, веб-сайта по листингу земель.

Инфляция ускоряет тенденцию, потому что земля считается хеджированием против роста цен, говорят брокеры и инвесторы. По данным Land.com, средняя цена продажи земли более чем удвоилась до 18 083 долларов за акр во втором квартале по сравнению с двумя годами ранее.

Спекуляция землей намного рискованнее, чем большинство инвестиций в коммерческую недвижимость. Цены волатильны, и цены могут сильно упасть, если застройщики или застройщики киснут на площади или отступают в периоды замедления экономического роста.

«У вас должно быть много мужества», - сказал Себастьян Драпак, главный операционный директор инвестиционной фирмы Drapac Capital Partners.

Но в последние годы цены на землю во многих городах Солнечного пояса растут гораздо быстрее, чем на другие виды недвижимости, говорят брокеры. Благоприятный государственный налоговый режим помогает сделать инвестиции еще более выгодными.

Организации, связанные с г-ном Бевериджем, основателем Titos Handmade Vodka, приобрели около 13 000 акров земли недалеко от Остина с 2020 года, согласно имущественным и корпоративным записям, а также людям, знакомым с этим вопросом. Это приближается к размеру Манхэттена.

Группа инвесторов, включая г-на Микельсона, его бизнес-менеджера Стива Лоя и разработчика из Аризоны Спайка Лоуренса, недавно купила обширный участок к югу от Феникса. Организация, связанная с соучредителем Microsoft Corp. Биллом Гейтсом, владеет крупной долей примерно в 25 000 акров земли поблизости, по словам человека, знакомого с этим вопросом.

Земельные инвесторы могут играть полезную роль на рынке недвижимости. Они часто покупают участки, которые не готовы к развитию, добавляют дороги или сантехнику и обращаются к перезонированию свойств. Иногда, однако, они ведут себя скорее как спекулянты, делая ставку на то, что цены на землю будут продолжать расти, даже если они не улучшат ситуацию.

Уругвайский модный магнат Энрике Манхард, который сделал состояние на сети магазинов одежды, и его партнеры купили 27 лотов в Майами с 2017 года. Ему часто удавалось выбить застройщиков для участков, потому что ему не нужно ждать одобрения зонирования или финансирования строительства, поэтому он может предложить гораздо более быстрое закрытие, сказал земельный брокер Эстрелла Перес, который работал над многими из его сделок.

Как только г-н Манхард покупает много, он обычно сохраняет его в основном неизменным и ждет, когда цены вырастут, сказала г-жа Перес. Это включает в себя отклонение большого количества предложений от разработчиков. «У меня есть люди, которые звонят мне налево и направо, но они не хотят продавать прямо сейчас», — сказала она.

Специалисты по недвижимости и защитники жилья часто критически относятся к этой практике покупки и удержания, заявляя, что это затрудняет для застройщиков поиск земли для строительства в городах, где не хватает жилья.

Землевладельцы могут позволить себе быть терпеливыми, потому что налоги на недвижимость для пустырей, как правило, намного ниже, чем для зданий. Пригородные землевладельцы могут получить свои налоговые счета еще ниже, держа животных на своей собственности, декларируя ее сельскохозяйственные угодья и собирая налоговые льготы для фермеров и владельцев ранчо.

Налоговые оценщики совсем недавно оценили земельные владения г-на Бевериджа в районе Остина, которые находятся на краю одного из самых горячих рынков жилья в стране, в более чем 220 миллионов долларов, согласно записям о государственной собственности.

Но поскольку большая часть его указана как ранчо, оценщики оценивают налогооблагаемую стоимость в 6,4 миллиона долларов, свидетельствуют публичные записи. При одном лоте стоимостью 38,4 миллиона долларов США последний годовой расчетный налоговый счет составил 2 951 доллар США, свидетельствуют записи о собственности. Без льгот по сельскохозяйственному налогу предполагаемый счет составил бы 726 267 долларов США, согласно Уведомлению об оценочной стоимости Центрального оценочного округа Бастроп за 2022 год.

Земельные инвесторы в этом буме наслаждались некоторыми очень прибыльными сальто. В декабре 2021 года Drapac Capital Partners продала лот в Мидтауне Атланты за $19 млн. Четыре года назад она заплатила за землю 4,7 миллиона долларов.

Arizona Land Consulting LLC, которая объединяет деньги таких профессионалов, как врачи, юристы и инженеры-программисты, для покупки земли, в феврале купила участок в Аризоне за 40 миллионов долларов. После того, как фирма определила, что участки могут быть зонированы не только для жилого, но и для коммерческого использования, земля стала привлекательной для застройщиков. Один из них предложил 156 миллионов долларов за землю в течение нескольких недель после закрытия, сказала основатель Анита Верма-Лаллиан.

Компания отклонила заявку отчасти потому, что есть налоговые преимущества для владения недвижимостью в течение как минимум года, сказала г-жа Верма-Лаллиан.

Большие риски для покупателей земли сопровождают этот потенциал для чрезмерной прибыли. После кризиса субстандартного ипотечного кредитования цены на землю в Солнечном поясе резко упали, поскольку строители домов перестали покупать участки.

Теперь некоторые землевладельцы опасаются, что высокие процентные ставки и высокие затраты на строительство могут начать оказывать давление на стоимость земли. Брокеры говорят, что они уже видят падение объема продаж, и цены могут вскоре последовать.

Но многие покупатели земли остаются оптимистичными. «Сейчас это окупается», — сказал г-н Драпак.