Избыток офисов в Америке начался за десятилетия до пандемии

Избыток пустых офисных площадей угрожает опустошить деловые районы США. Не вините пандемию.

Избыток офисов в Америке создавался десятилетиями, говорят инвесторы в недвижимость, брокеры и аналитики. Американские девелоперы построили слишком много офисных башен, заманенных федеральными налоговыми льготами, низкими процентными ставками и завышенным спросом со стороны убыточных стартапов. В то же время арендодатели в значительной степени не смогли снести или переоборудовать старые, в основном пустующие здания для других целей. 

В результате в стране слишком много офисов и слишком мало компаний, готовых платить за пространство в них. Рост удаленной работы во время пандемии усугубил проблему, которая уже возникала, говорят аналитики.

Офисный профицит — это в первую очередь американская проблема. Около 19% офисных площадей в США были вакантными во втором квартале, по сравнению с 14% в Азиатско-Тихоокеанском регионе и 7% в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке, по данным брокерской компании JLL. Аналитики ожидают, что эта доля будет расти по мере того, как истекает срок аренды и все больше компаний сокращают свою недвижимость.

Высокие офисные вакансии угрожают финансам владельцев зданий и их кредиторов. Они также наносят ущерб экономике таких городов, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, которые полагаются на фермы для уплаты налогов и поддержания близлежащих магазинов и ресторанов.

Избыток офисов в США уходит своими корнями в изменение налогового кодекса в 1981 году, говорят брокеры и аналитики. В попытке стимулировать экономику администрация Рейгана позволила инвесторам обесценивать коммерческую недвижимость гораздо быстрее, чем раньше, среди других изменений, снижая свои налоговые счета. 

Ссудо-сберегательные ассоциации осыпали застройщиков легкими кредитами, говорят брокеры. Это помогло разжечь бум офисного развития в 1980-х годах, который увеличил количество вакансий до рекордных уровней и способствовал кризису сбережений и кредитов, когда многие такие учреждения потерпели неудачу. Уровень вакантных площадей медленно падал в 1990-х годах, но снова вырос после лопнувшего пузыря доткомов и кризиса субстандартного ипотечного кредитования.

От желаемых резиденций до крупных коммерческих сделок.

В течение десятилетия после краха субстандартного кредитования в 2008 году спрос на офисы начал ослабевать. Все больше компаний сокращают свои офисные помещения, чтобы сократить расходы. Фирмы поняли, что они могут сэкономить деньги, отказавшись от частных офисов и втиснув больше сотрудников в открытые полы. Некоторые начали разрешать удаленную работу. 

И все же предложение офисных помещений продолжало расти. Значительные налоговые льготы и другие субсидии за последние два десятилетия пошли на такие проекты, как Hudson Yards в Нью-Йорке и Всемирный торговый центр. Переоборудование старых, пустующих офисных зданий в склады или квартиры оставалось редкостью.

Арендодатели стали более искусными в завышении арендной платы в обмен на предоставление арендаторам денежных подарков и других стимулов, создавая мираж сильного рынка. Низкие процентные ставки и приток мирового капитала на рынок недвижимости США поддерживали стоимость зданий, даже когда спрос на офисы падал, давая их владельцам ложное чувство безопасности. Эти факторы маскировали хронически высокие вакансии и мешали арендодателям проводить больше конверсий, сказал Дэвид Липсон, президент брокерской компании по недвижимости Savills North America.

Сэм Зелл, председатель Equity Group Investments, сказал, что коворкинг-компании, такие как WeWork Inc., также способствовали избыточному предложению офисных помещений. Стремясь к быстрому росту, такие компании арендовали гораздо больше места, чем они могли бы заполнить клиентами за годы до пандемии, покрывая свои убытки миллиардами долларов от венчурных инвесторов. 

«Запутав эти цифры, мы побудили разработчиков прийти и добавить офисные помещения на рынках, где не было спроса», - сказал г-н Зелл во время ежегодного симпозиума REIT Нью-Йоркского университета в начале этого года. Чикагская улица ЛаСаль, переполненная офисными башнями, теперь является «нигде землей с целой кучей устаревших зданий», добавил он.

Доля вакантных площадей наиболее высока в старых зданиях, которые не имеют современных удобств и менее экологически эффективны. В Милуоки 100 East Wisconsin Avenue был вторым по высоте зданием в штате, когда он открылся в 1989 году. В двух кварталах от съезда с автострады и с гаражом на 750 автомобилей, 35-этажная башня идеально подходила для офисных работников, приезжающих из отдаленных пригородов. 

Но в годы, предшествовавшие пандемии, застройщики построили ряд стеклянных новых офисных башен поблизости, которые переманили 100 крупнейших арендаторов Восточного Висконсина. Сегодня более половины здания пустует, а срок действия двух крупнейших оставшихся договоров аренды истекает в следующем году, согласно данным CoStar Group и человека, знакомого с этим вопросом. Не имея возможности выплатить ипотеку, владелец Hertz Investment Group передал имущество получателю в начале 2021 года.

Ряд инвесторов предложили купить 100 East Wisconsin, чтобы превратить его в квартиры, сказал Джаред Фридман, старший управляющий директор менеджера здания Friedman Real Estate. Здание имеет относительно небольшие этажи, что делает его хорошим кандидатом для преобразования, сказал он. 

Но многие другие стареющие офисные здания не имеют таких атрибутов, говорят брокеры. Высокие процентные ставки и растущие затраты на строительство также затрудняют конверсию. «Это не будет спасителем всех этих устаревших офисных помещений», - сказала Джули Уилан, глобальный руководитель исследований арендаторов в брокерской компании CBRE.

Вместо этого многие старые офисные здания, вероятно, окажутся под разрушительным шаром. Брокеры говорят, что процесс будет медленным, потому что владельцы недвижимости часто не хотят признавать, что их инвестиции потеряны. Падение строительства новых офисов может помочь рынку восстановиться, но также потребуются годы, чтобы оказать влияние.

В то же время ожидается, что доля вакантных должностей будет продолжать расти. По оценкам некоторых аналитиков, удаленная работа может снизить спрос на офисные помещения на целых 20% в течение многих лет, хотя некоторые брокерские фирмы прогнозируют меньшее падение. Больше зданий, скорее всего, окажутся в выкупе. 

«Время решает все проблемы», — сказал г-н Зелл. «Боль между здесь и там может быть очень значительной».