Окончание налогового стимулирования в Нью-Йорке ставит под угрозу строительство квартир

Многоквартирное развитие Нью-Йорка сталкивается с неопределенным будущим после истечения срока действия основного налогового стимула для доступного жилья, говорят инвесторы в недвижимость и аналитики.

Положение о доступном налоге в Нью-Йорке, широко известное как 421a, предлагало освобождение от налога на имущество для жилищных проектов в Нью-Йорке, которые включают процент единиц, предназначенных для арендаторов с низким доходом. Почти 70% арендного жилья, построенного за последнее десятилетие, использовали налоговые льготы, по данным Центра Фурмана Нью-Йоркского университета.

Но срок действия 51-летней программы истек в июне, когда законодатели штата закончили свою сессию, не продлив и не заменив ее. Это оставило многих нью-йоркских застройщиков в затруднительном положении, пытаясь завершить проекты по аренде, которые они начали до истечения срока предоставления, или переключая передачи и строя другие типы недвижимости.

«Люди работают над своими текущими проектами, но позднее летом у нас будет этот момент «святой коровы», например: «Что мы делаем сейчас?», - сказал Дэвид Диши, исполнительный директор LMXD, филиала L+M Development Partners, который специализируется на доступном жилье.

В конце первого квартала Нью-Йорк выдал на 38,1% больше разрешений, чем в то же время в прошлом году, по данным Городского совета по аренде.

Инвесторы в недвижимость должны были установить фундамент проекта с разрешением до 15 июня и должны будут завершить строительство до 15 июня 2026 года, чтобы получить налоговые льготы.

Дэниел М. Бернстайн, адвокат и специалист по налогу на имущество в Rosenberg & Estis P.C., должен был сказать застройщикам, которые обращались к нему за советом по арендным проектам: «Я хотел бы помочь вам, но вы пропустили крайний срок». Эти проекты, по его словам, не могут «заставить цифры работать» без налогового инструмента, такого как 421a.

Многие застройщики, скорее всего, перестанут реализовывать свои арендные проекты, либо ожидая замены 421a, либо вместо этого стремясь перейти к строительству кондоминиумов или нежилой недвижимости.

Организация Дёрста, например, планировала построить семь зданий со смешанным доходом и полностью доступных зданий в Астории, Квинс. Первое здание завершено, а следующие три вовремя заложены, чтобы претендовать на налоговые льготы.

Но последние три здания, которые должны были включать в себя от 600 до 700 новых квартир со смешанным доходом и доступную арендную плату, «не будут двигаться вперед, пока не будет сопоставимого налогового инструмента с 421a», - сказал Джордан Баровиц, вице-президент Durst по связям с общественностью.

Его компания, как и многие другие, не планирует превращать свои арендные помещения в кондоминиумы. Кондоминиумы предлагают лучший налоговый режим и могут приносить большую прибыль, но стоимость преобразования среднего строительства в сочетании с текущими колебаниями рыночного спроса делают эти преобразования высокорисковыми, говорят застройщики.

«На этом рынке, с неопределенностью вокруг офисного [спроса], переход к другому использованию на самом деле невозможен» для уже реализуемых проектов, сказал Дэвид Ломбино, управляющий директор по внешним связям в Two Trees Management. Бруклинский девелопер продолжает проекты, одобренные в соответствии с 421a, но ждет нового снижения налогов, прежде чем начинать новое строительство.

Программа 421a в Нью-Йорке истекла в прошлом, но вскоре после этого была возобновлена. Его последний закат был в январе 2016 года, когда законодатели аналогичным образом позволили ему истечь без замены. Он был возвращен в ноябре того же года с новым акцентом на стимулирование доступного жилья.

Но 421a вряд ли вернется в своем нынешнем виде на этот раз, сказал сенатор штата Нью-Йорк Брайан Кавана, демократ, представляющий нижний Манхэттен и части Бруклина. Многие законодатели в его партии считали, что эта политика не стимулирует достаточное количество доступного жилья, но предлагали налоговые льготы для застройщиков, которые строили в основном для арендаторов с доходом выше среднего.

Некоторые законодатели предложили пересмотреть систему налога на имущество после 421a. Но поскольку законодательная сессия завершилась в июне, пройдет не менее шести месяцев, прежде чем могут состояться новые переговоры.

Тем временем законодательное собрание штата создало Комиссию по доступному жилью из 25 членов для проведения общественных слушаний и подготовки доклада о том, как наилучшим образом увеличить предложение доступного жилья в городе. Комиссия вступит в силу, как только губернатор Нью-Йорка Кэти Хочул подпишет закон.

Не все многоквартирные дома прекратятся. Некоторые чиновники говорят, что рост разрешений на строительство будет поддерживать его достаточно долго, чтобы выиграть время, прежде чем отсутствие налоговой программы будет ощущаться в предложении жилья. Всплеска разрешений, вероятно, будет достаточно, чтобы увеличить предложение аренды в течение следующих нескольких лет, сказал контролер Нью-Йорка Брэд Ландер.

Аналогичный всплеск произошел в 2015 году, когда было построено почти 18 000 единиц с освобождением от налогов 421a, что на 44% больше, чем годом ранее, что поддерживало жилищное строительство на плаву, в то время как законодатели решали, продлевать ли его. И есть еще лоскутное одеяло налоговой поддержки, на которую жилищные проекты могут рассчитывать без 421а.

В долгосрочной перспективе наиболее экономически жизнеспособными проектами города, вероятно, станут роскошные единицы и высоко субсидируемое доступное жилье для арендаторов с крайне низким доходом, сказал Питер Файн, исполнительный директор нью-йоркской компании по недвижимости Bolivar Development.

«Они создают сказку о двух городах для очень богатых и очень бедных», — сказал он. «Это те люди, которые получат жилье. Все в середине ничего не получат».