Многоквартирные дома в Нью-Йорке будут проданы за $1,75 млрд в рамках рекордной сделки по пандемии

Сделка с многоквартирным портфелем является признаком силы для городского рынка жилой недвижимости, даже несмотря на то, что растущие процентные ставки угрожают коммерческим сделкам.

Предприятие нью-йоркской инвестиционной фирмы и американского застройщика согласилось заплатить 1,75 миллиарда долларов за шесть арендуемых многоквартирных домов на Манхэттене, по словам людей, знакомых с этим вопросом, что является самой высокой ценой для многоквартирного портфеля в Нью-Йорке с начала пандемии.

Запланированная покупка портфеля, который включает в себя около 1 700 единиц в основном по рыночным ставкам, Black Spruce Management LLC и Orbach Affordable Housing Solutions LLC представляет собой большую ставку на Нью-Йорк. Сделка указывает на то, что спрос на аренду квартир на Манхэттене остается здоровым, несмотря на рост процентных ставок, потрясения на рынках капитала и опасения рецессии.

Растущие ставки начали сокращать прибыль, потому что покупателям приходится платить больше, чтобы занять деньги. Другие сектора коммерческой недвижимости демонстрируют свои первые признаки охлаждения более чем за год.

Тем не менее, торги были сильными для шести башен в Верхнем Ист-Сайде Манхэттена, по словам людей, знакомых с этим вопросом. Победившая ставка приведет к первоначальной доходности зданий в диапазоне от 3% до 5% для покупателей, по словам людей, знакомых с этим вопросом. Эта доходность намного ниже, чем у других видов коммерческой недвижимости, и сопоставима с тем, что инвесторы платили за аренду квартир в Нью-Йорке до того, как процентные ставки начали расти, говорят аналитики.

Башни были построены между 1960-ми и 2018 годами Шелдоном Солоу, известным нью-йоркским разработчиком, и у всех есть швейцары. Квартиры с одной спальней в зданиях, которые недавно сдавались по ценам от 3 900 до почти 7 000 долларов в месяц в зависимости от единицы и здания, согласно веб-сайту StreetEasy. Около 15% из 1 700 единиц жилья имеют свою арендную плату, регулируемую Нью-Йорком.

Жилищное строительство в Нью-Йорке сильно восстановилось после того, как первоначальный исход жителей Нью-Йорка в начале пандемии привел к резкому падению цен на продажу жилья и арендной платы. Продажи роскошных домов достигли рекордных уровней в прошлом году, а средняя арендная плата за квартиру на Манхэттене впервые выросла до 4000 долларов в месяц в мае, согласно отчету Дугласа Эллимана. 

Многие договоры аренды в портфеле из шести зданий были подписаны во время пандемии, когда цены на аренду были снижены, и у новых владельцев есть возможность получать доход за счет повышения арендной платы. Этот бычий настрой резко контрастирует с отношением инвесторов к офисной недвижимости в Нью-Йорке, которая страдает от более высоких вакансий из-за популярности удаленной работы.

Джон Павловски, глава сектора жилой недвижимости аналитической фирмы Green Street, сказал, что рынок жилой недвижимости, особенно в Нью-Йорке, держится лучше, чем в других секторах. Долговое финансирование по-прежнему доступно, даже если оно стоит дороже.

«Люди по-прежнему будут нуждаться в квартирах; есть еще большой спрос», - сказал г-н Павловски. «Посмотрим, что произойдет в экономике, но 2022 и 2023 годы должны быть очень хорошими годами для арендодателей квартир в Нью-Йорке».

Жилищные арендодатели находятся в лучшем положении, чем другие, чтобы выдержать рост процентных ставок, поскольку жилье является необходимостью, от которой люди не могут легко отказаться, а 12-месячная аренда позволяет увеличить арендную плату, говорят аналитики. Тем не менее, если инфляция вызовет рецессию и более высокую безработицу, арендодатели аренды почувствуют последствия, сказал г-н Павловски.

«Люди начнут переезжать обратно со своими родителями, удваиваясь с соседями по комнате, чтобы сэкономить на ежемесячных расходах на аренду и вести переговоры со своими арендодателями о меньшем увеличении арендной платы», - сказал он.

Г-н Солоу, который умер в 2020 году в возрасте 92 лет, основал строительную компанию Solow более 50 лет назад. Его самым известным зданием была офисная башня Мидтауна на 9 West 57th Street, известная своим наклонным фасадом. Компанию г-на Солоу приобрел его сын Стефан Соловьев, который в прошлом году сформировал холдинговую компанию Soloviev Group. 

Black Spruce, инвестиционная компания в сфере недвижимости, была основана в 2009 году и в настоящее время владеет более чем 4000 квартир в районе Большого Нью-Йорка. Orbach, также основанная в 2009 году, является частным застройщиком с акцентом на доступное жилье и портфель из более чем 6000 квартир по всей территории США.

Black Spruce и Orbach объединились в начале этого года, чтобы купить роскошные башни Murray Hill, известные как American Copper Buildings, за более чем 800 миллионов долларов.