O boom da terra do cinturão solar traz grandes lucros e grandes riscos

O destilador bilionário Tito Beveridge e o campeão de golfe Phil Michelson estão entre os que alimentam o boom da terra. Eles e outros investidores ricos estão descendo para cidades como Miami, Phoenix e Austin, Texas, onde a demanda por terras para construir casas e armazéns está crescendo e o número de lotes vagos está secando.

As vendas de terras cresceram mais rápido do que qualquer outro tipo importante de imóveis comerciais nos EUA no ano passado, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. No Cinturão Solar, o número trimestral de vendas de terras não desenvolvidas mais do que dobrou nos últimos três anos, de acordo com dados do Land.com CoStar Group, um site de listagem de terras.

A inflação está acelerando a tendência porque a terra é considerada um hedge contra o aumento dos preços, dizem corretores e investidores. De acordo com Land.com, o preço médio de venda de terras mais do que dobrou para US $ 18.083 por acre no segundo trimestre em comparação com dois anos antes.

A especulação fundiária é muito mais arriscada do que a maioria dos investimentos imobiliários comerciais. Os preços são voláteis, e os preços podem cair bruscamente se desenvolvedores ou desenvolvedores azedarem na praça ou recuarem durante períodos de desaceleração do crescimento econômico.

"Você tem que ter muita coragem", disse Sebastian Drapak, diretor de operações da empresa de investimentos Drapac Capital Partners.

Mas nos últimos anos, os preços das terras em muitas cidades do Cinturão do Sol têm subido muito mais rápido do que para outros tipos de imóveis, dizem os corretores. Um regime tributário estadual favorável ajuda a tornar os investimentos ainda mais rentáveis.

Organizações associadas ao Sr. Beveridge, o fundador da Titos Handmade Vodka, adquiriram cerca de 13.000 acres de terra perto de Austin desde 2020, de acordo com registros de propriedades e empresas, bem como pessoas familiarizadas com o assunto. Está se aproximando do tamanho de Manhattan.

Um grupo de investidores, incluindo o Sr. Michelson, seu gerente de negócios Steve Loy e o desenvolvedor do Arizona Spike Lawrence, compraram recentemente um vasto site ao sul de Phoenix. A organização, ligada ao co-fundador da Microsoft Corp. Bill Gates, possui uma grande participação de cerca de 25.000 acres de terra nas proximidades, de acordo com uma pessoa familiarizada com o assunto.

Os investidores terrestres podem desempenhar um papel útil no mercado imobiliário. Eles geralmente compram parcelas que não estão prontas para o desenvolvimento, adicionam estradas ou encanamentos, e se voltam para propriedades de zoneamento. Às vezes, no entanto, eles se comportam mais como especuladores, apostando que os preços das terras continuarão a subir mesmo que não melhorem a situação.

O magnata da moda uruguaio Enrique Manhattan, que fez uma fortuna em uma rede de lojas de roupas, e seus sócios compraram 27 lotes em Miami desde 2017. Muitas vezes tem sido capaz de derrubar os desenvolvedores para parcelas porque não precisa esperar pela aprovação de zoneamento ou financiamento da construção, por isso pode oferecer um fechamento muito mais rápido, disse a corretora de terras Estrella Perez, que trabalhou em muitos de seus negócios.

Uma vez que o Sr. Manhard compra muito, ele geralmente o mantém praticamente inalterado e espera que os preços subam, disse a Sra. Perez. Isso inclui rejeitar um grande número de propostas de desenvolvedores. "Tenho pessoas me chamando de esquerda e direita, mas não querem vender agora", disse ela.

Profissionais imobiliários e defensores da casa são frequentemente críticos dessa prática de compra e de exploração, dizendo que torna difícil para os desenvolvedores encontrar terras para construir em cidades onde a habitação é escassa.

Os proprietários de terras podem se dar ao luxo de serem pacientes porque os impostos sobre a propriedade de lotes vagos tendem a ser muito menores do que para edifícios. Os proprietários de terras suburbanos podem obter suas contas fiscais ainda mais baixas mantendo animais em suas propriedades, declarando suas terras agrícolas, e coletando incentivos fiscais para agricultores e pecuaristas.

Os avaliadores de impostos mais recentemente valorizaram as terras do Sr. Beveridge na área de Austin, que fica à beira de um dos mercados imobiliários mais quentes do país, em mais de US $ 220 milhões, de acordo com registros de propriedades estatais.

Mas como grande parte dele está listado como um rancho, avaliadores estimam o valor tributável em US$ 6,4 milhões, mostram registros públicos. Com um lote no valor de US$ 38,4 milhões, a última conta anual estimada de impostos foi de US$ 2.951, mostram registros de propriedades. Sem a isenção de impostos agrícolas, a conta estimada teria sido de US$ 726.267, de acordo com o Aviso de Valor de Avaliação de 2022 do Distrito Central de Avaliação de Bastrop.

Os investidores terrestres neste boom desfrutaram de alguns lançamentos muito lucrativos. Em dezembro de 2021, a Drapac Capital Partners vendeu um lote em Midtown Atlanta por US$ 19 milhões, e há quatro anos pagou US$ 4,7 milhões pela terra.

A Arizona Land Consulting LLC, que junta dinheiro de profissionais como médicos, advogados e engenheiros de software para comprar terras, comprou um terreno de US$ 40 milhões no Arizona em fevereiro. Depois que a empresa determinou que os lotes poderiam ser zoneado não apenas para uso residencial, mas também para uso comercial, o terreno tornou-se atrativo para os desenvolvedores. Um deles ofereceu US$ 156 milhões pela terra nas semanas seguintes ao fechamento, disse a fundadora Anita Verma-Lallian.

A empresa rejeitou o pedido em parte porque há vantagens fiscais para possuir a propriedade por pelo menos um ano, disse a Sra. Verma-Lallian.

Maiores riscos para os compradores de terras acompanham esse potencial de lucros excessivos. Após a crise hipotecária subprime, os preços das terras no Cinturão Solar despencaram quando os construtores de casas pararam de comprar lotes.

Agora, alguns proprietários temem que as altas taxas de juros e os altos custos de construção possam começar a pressionar os valores da terra. Os corretores dizem que já estão vendo uma queda no volume de vendas e os preços podem seguir em breve.

Mas muitos compradores de terras continuam otimistas. "Está valendo a pena agora", disse Drapak.