Excedente do Escritório da América começou décadas antes da pandemia

Um excesso de espaço vazio de escritórios ameaça devastar distritos comerciais dos EUA. Não culpe a pandemia.

O excedente do escritório americano foi acumulado por décadas, dizem investidores imobiliários, corretores e analistas. Os desenvolvedores dos EUA construíram muitas torres de escritórios atraídas por incentivos fiscais federais, baixas taxas de juros e demanda inflada de startups que fazem perdas. Ao mesmo tempo, os proprietários falharam em grande parte em demolir ou readequar prédios antigos, em sua maioria vagos para outros fins. 

Como resultado, há muitos escritórios no país e poucas empresas dispostas a pagar por espaço neles. O aumento do trabalho remoto durante a pandemia exacerbou um problema que já surgiu, dizem analistas.

Excedentes de escritórios são principalmente um problema americano. Cerca de 19% do espaço de escritórios dos EUA estava vago no segundo trimestre, em comparação com 14% na Ásia-Pacífico e 7% na Europa, Oriente Médio e África, de acordo com a corretora JLL. Analistas esperam que essa ação cresça à medida que as locações expirarem e mais empresas reduzam suas propriedades.

As vagas de alto escritório ameaçam as finanças dos proprietários de prédios e seus credores. Eles também estão prejudicando as economias de cidades como Nova York e São Francisco, que dependem de fazendas para pagar impostos e manter lojas e restaurantes próximos.

O excedente dos escritórios dos EUA tem suas raízes em uma mudança no código fiscal de 1981, dizem corretores e analistas. Na tentativa de estimular a economia, o governo Reagan permitiu que os investidores depreciassem imóveis comerciais muito mais rápido do que antes, entre outras mudanças, reduzindo suas contas fiscais. 

As associações de poupança e empréstimo têm banhado os desenvolvedores com empréstimos fáceis, dizem os corretores. Isso ajudou a alimentar o boom do desenvolvimento de escritórios na década de 1980, que aumentou as vagas de emprego para níveis recordes e contribuiu para a crise de poupança e crédito, quando muitas dessas instituições fracassaram. As taxas de vacância caíram lentamente na década de 1990, mas subiram novamente após o estouro da bolha ponto-com e a crise hipotecária subprime.

Desde residências desejadas até grandes transações comerciais.

Uma década após o colapso dos empréstimos subprime em 2008, a demanda por escritórios começou a enfraquecer. Cada vez mais empresas estão encolhendo seu espaço no escritório para cortar custos. As empresas perceberam que poderiam economizar, abandonando escritórios privados e pressionando mais funcionários em andares abertos. Alguns começaram a permitir trabalho remoto. 

No entanto, o suprimento de espaço de escritório continuou a crescer. Incentivos fiscais significativos e outros subsídios nas últimas duas décadas foram para projetos como hudson yards em Nova York e o World Trade Center. Converter prédios antigos e vagos em armazéns ou apartamentos permaneceu uma raridade.

Os proprietários tornaram-se mais adeptos a sobrecarregar aluguéis em troca de fornecer aos inquilinos presentes em dinheiro e outros incentivos, criando uma miragem de um mercado forte. As baixas taxas de juros e o fluxo de capital global no mercado imobiliário dos EUA mantiveram o valor dos edifícios em elevação, mesmo com a queda da demanda por escritórios, dando aos seus proprietários uma falsa sensação de segurança. Esses fatores mascararam cronicamente altas vagas de emprego e impediram os proprietários de buscar mais conversões, disse David Lipson, presidente da corretora de imóveis Savills North America.

Sam Zell, presidente da Equity Group Investments, disse que empresas de coworking como a WeWork Inc. também contribuíram para o excesso de oferta de espaço de escritório. Em busca de um rápido crescimento, essas empresas alugaram muito mais espaço do que poderiam ter preenchido com clientes nos anos anteriores à pandemia, cobrindo suas perdas com bilhões de dólares de capitalistas de risco. 

"Ao confundir esses números, encorajamos os desenvolvedores a vir e adicionar espaço de escritório em mercados onde não havia demanda", disse Zell durante o simpósio anual reit da Universidade de Nova York no início deste ano. A Rua LaSalle de Chicago, cheia de torres de escritórios, agora "não tem um monte de edifícios desatualizados", acrescentou.

As taxas de vacância são mais altas em prédios antigos, que não possuem comodidades modernas e são menos eficientes no meio ambiente. Em Milwaukee, 100 East Wisconsin Avenue foi o segundo edifício mais alto do estado quando foi inaugurado em 1989. A duas quadras da saída da rodovia e com uma garagem de 750 carros, a torre de 35 andares era ideal para trabalhadores de escritório vindos de subúrbios remotos. 

Mas nos anos que antecederam a pandemia, os desenvolvedores construíram uma série de novas torres de escritórios de vidro nas proximidades que roubaram os 100 maiores inquilinos de East Wisconsin. Hoje, mais da metade do prédio está vazio, e os dois maiores arrendamentos restantes expiram no próximo ano, de acordo com o CoStar Group e uma pessoa familiarizada com o assunto. Sem poder pagar a hipoteca, o proprietário do Hertz Investment Group transferiu o imóvel para o destinatário no início de 2021.

Vários investidores se ofereceram para comprar 100 East Wisconsin para transformá-lo em apartamentos, disse Jared Friedman, diretor sênior da construtora Friedman Real Estate. O prédio tem andares relativamente pequenos, tornando-o um bom candidato à conversão, disse ele. 

Mas muitos outros prédios de escritórios antigos não têm esses atributos, dizem os corretores. As altas taxas de juros e o aumento dos custos de construção também dificultam a conversão. "Não será o salvador de todo esse espaço de escritório obsoleto", disse Julie Whelan, chefe global de pesquisa de inquilinos da corretora CBRE.

Em vez disso, muitos prédios de escritórios antigos provavelmente se encontram sob uma bola destrutiva. Os corretores dizem que o processo será lento porque os proprietários de imóveis são frequentemente relutantes em admitir que seu investimento está perdido. A queda da construção de novos escritórios pode ajudar o mercado a se recuperar, mas também levará anos para causar impacto.

Ao mesmo tempo, espera-se que as taxas de vacância continuem subindo. Alguns analistas estimam que o trabalho remoto poderia reduzir a demanda por espaço no escritório em até 20% ao longo de muitos anos, embora algumas corretoras prevejam uma queda menor. É provável que mais prédios sejam resgatados. 

"O tempo resolve todos os problemas", disse Zell. "A dor entre aqui e ali pode ser muito significativa."