O fim dos incentivos fiscais em Nova York põe em risco a construção de apartamentos

O desenvolvimento multifamília da cidade de Nova York enfrenta um futuro incerto após o término do principal incentivo fiscal para moradias acessíveis, dizem investidores imobiliários e analistas.

O Regulamento Tributário Acessível da cidade de Nova York, comumente conhecido como 421a, ofereceu isenções de impostos sobre a propriedade para projetos habitacionais na cidade de Nova York que incluem uma porcentagem de unidades destinadas a locatários de baixa renda. Quase 70% das casas alugadas construídas na última década se beneficiaram de incentivos fiscais, de acordo com o Furman Center da Universidade de Nova York.

Mas o programa de 51 anos expirou em junho, quando os legisladores estaduais terminaram sua sessão sem prorrogá-lo ou substituí-lo. Isso deixou muitos desenvolvedores da cidade de Nova York no dilema de tentar concluir projetos de locação que começaram antes do prazo final, ou trocar de marcha e construir outros tipos de imóveis.

"As pessoas estão trabalhando em seus projetos atuais, mas no final do verão teremos esse momento de 'vaca santa', como: 'O que estamos fazendo agora?'", disse David Dishi, executivo-chefe da LMXD, afiliada da L+M Development Partners especializada em habitação acessível.

No final do primeiro trimestre, a cidade de Nova York emitiu 38,1% a mais de licenças do que no mesmo período do ano passado, de acordo com o City Charter Board.

Os investidores imobiliários tiveram que instalar a fundação do projeto com licença até 15 de junho e terão que concluir a construção até 15 de junho de 2026 para receber benefícios fiscais.

Daniel M. Bernstein, advogado e especialista em impostos sobre propriedade da Rosenberg & Estis P.C., teve que dizer aos desenvolvedores que o procuraram para obter conselhos sobre projetos de aluguel: "Eu adoraria ajudá-lo, mas você perdeu o prazo" Esses projetos, disse ele, não podem "fazer os números funcionarem" sem um instrumento fiscal como o 421a.

Muitos desenvolvedores provavelmente param de prosseguir com seus projetos de aluguel, ou esperando que o 421a seja substituído ou, em vez disso, buscando se mudar para condomínios ou imóveis não residenciais.

A organização de Durst, por exemplo, planejava construir sete edifícios de renda mista e edifícios totalmente acessíveis em Astoria, Queens. O primeiro prédio está concluído e os próximos três são definidos a tempo de se qualificar para incentivos fiscais.

Mas os últimos três edifícios, que deveriam incluir entre 600 e 700 novos apartamentos de renda mista e aluguéis acessíveis, "não avançarão até que haja um instrumento fiscal comparável ao 421a", disse Jordan Barovitz, vice-presidente de assuntos públicos de Durst.

Sua empresa, como muitas outras, não tem planos de transformar seus espaços de aluguel em condomínios. Os condomínios oferecem um regime tributário melhor e podem gerar mais lucros, mas o custo de conversão da construção de médio porte, combinado com as flutuações atuais na demanda de mercado, tornam essas conversões de alto risco, dizem os desenvolvedores.

"Neste mercado, com a incerteza em torno do escritório [demanda], uma mudança para um uso diferente não é realmente possível" para projetos já em andamento, disse David Lombino, diretor administrativo de relações externas da Two Trees Management. O desenvolvedor do Brooklyn continua os projetos aprovados abaixo do 421a, mas está esperando um novo corte de impostos antes de iniciar novas construções.

O programa 421a em Nova York expirou no passado, mas foi retomado pouco depois. Seu último pôr-do-sol foi em janeiro de 2016, quando os legisladores da mesma forma permitiram que ele expirasse sem um substituto. Foi devolvido em novembro daquele ano com um novo foco em estimular moradias acessíveis.

Mas é improvável que o 421a retorne em sua forma atual desta vez, disse o senador do estado de Nova York Brian Kavanagh, um democrata que representa a baixa manhattan e partes do Brooklyn. Muitos legisladores de seu partido acreditavam que a política não incentivava moradias acessíveis suficientes, mas ofereciam incentivos fiscais para os desenvolvedores que construíram principalmente para locatários acima da média.

Alguns legisladores propuseram a revisão do sistema tributário imobiliário após o dia 421. Mas desde que a sessão legislativa terminou em junho, levará pelo menos seis meses até que novas negociações possam ocorrer.

Enquanto isso, a legislatura estadual criou uma Comissão de Habitação Acessível de 25 membros para realizar audiências públicas e elaborar um relatório sobre a melhor forma de aumentar a oferta de moradias acessíveis na cidade. A comissão entrará em vigor assim que a governadora de Nova York Katie Khoohul assinar a lei.

Nem todos os prédios de apartamentos vão parar. Alguns funcionários dizem que o aumento das licenças de construção vai sustentá-lo tempo suficiente para ganhar tempo antes que a falta de um programa fiscal seja sentida na oferta de habitação. O aumento das licenças provavelmente será suficiente para aumentar a oferta de aluguel nos próximos anos, disse o controlador de Nova York, Brad Lander.

Um aumento semelhante ocorreu em 2015, quando cerca de 18.000 unidades foram construídas com isenções fiscais de 421a, um aumento de 44% em relação ao ano anterior, mantendo a construção de moradias à tona enquanto os legisladores decidiram se a estender. E depois há a colcha de retalhos de apoio fiscal que os projetos habitacionais podem contar sem 421a.

A longo prazo, os projetos mais economicamente viáveis da cidade provavelmente serão unidades de luxo e moradias altamente subsidiadas e acessíveis para locatários de baixa renda, disse Peter Fine, executivo-chefe da empresa imobiliária Bolivar Development, com sede em Nova York.

"Eles estão criando um conto de duas cidades para os muito ricos e os muito pobres", disse ele. "Essas são as pessoas que vão conseguir moradia. Todo mundo no meio não vai conseguir nada.