Le boom de Sunbelt Land apporte de gros profits et de grands risques

Le distillateur milliardaire Tito Beveridge et le champion de golf Phil Michelson font partie de ceux qui alimentent le boom foncier. Eux et d’autres riches investisseurs descendent dans des villes comme Miami, Phoenix et Austin, au Texas, où la demande de terrains pour construire des maisons et des entrepôts augmente et le nombre de terrains vacants se tarit.

Les ventes de terrains ont augmenté plus rapidement que tout autre type majeur d’immobilier commercial aux États-Unis l’année dernière, selon la National Association of Realtors. Dans la ceinture solaire, le nombre trimestriel de ventes de terrains non aménagés a plus que doublé au cours des trois dernières années, selon les données de Land.com CoStar Group, un site Web d’annonces de terrains.

L’inflation accélère la tendance parce que la terre est considérée comme une couverture contre la hausse des prix, disent les courtiers et les investisseurs. Selon Land.com, le prix médian de vente des terres a plus que doublé pour atteindre 18 083 $ l’acre au deuxième trimestre par rapport à deux ans plus tôt.

La spéculation foncière est beaucoup plus risquée que la plupart des investissements immobiliers commerciaux. Les prix sont volatils et les prix peuvent chuter fortement si les promoteurs ou les promoteurs s’aigrissent sur la place ou reculent pendant les périodes de ralentissement de la croissance économique.

« Il faut avoir beaucoup de courage », a déclaré Sebastian Drapak, directeur de l’exploitation de la société d’investissement Drapac Capital Partners.

Mais ces dernières années, les prix des terrains dans de nombreuses villes de la Sun Belt ont augmenté beaucoup plus rapidement que pour d’autres types de biens immobiliers, selon les courtiers. Un régime fiscal étatique favorable contribue à rendre les investissements encore plus rentables.

Des organisations associées à M. Beveridge, le fondateur de Titos Handmade Vodka, ont acquis environ 13 000 acres de terres près d’Austin depuis 2020, selon les registres de propriété et d’entreprise, ainsi que des personnes familières avec le sujet. Il se rapproche de la taille de Manhattan.

Un groupe d’investisseurs, dont M. Michelson, son directeur commercial Steve Loy et le promoteur de l’Arizona Spike Lawrence, a récemment acheté un vaste site au sud de Phoenix. L’organisation, liée au cofondateur de Microsoft Corp., Bill Gates, possède une importante participation d’environ 25 000 acres de terrain à proximité, selon une personne familière avec le sujet.

Les investisseurs fonciers peuvent jouer un rôle utile sur le marché immobilier. Ils achètent souvent des parcelles qui ne sont pas prêtes pour le développement, ajoutent des routes ou de la plomberie et se tournent vers des propriétés de surzonage. Parfois, cependant, ils se comportent davantage comme des spéculateurs, pariant que les prix des terrains continueront d’augmenter même s’ils n’améliorent pas la situation.

Le magnat uruguayen de la mode Enrique Manhattan, qui a fait fortune dans une chaîne de magasins de vêtements, et ses partenaires ont acheté 27 lots à Miami depuis 2017. Il a souvent été en mesure d’assommer les promoteurs pour les parcelles parce qu’il n’a pas à attendre l’approbation du zonage ou le financement de la construction, de sorte qu’il peut offrir une fermeture beaucoup plus rapide, a déclaré le courtier foncier Estrella Perez, qui a travaillé sur beaucoup de ses transactions.

Une fois que M. Manhard achète beaucoup, il le garde généralement en grande partie inchangé et attend que les prix augmentent, a déclaré Mme Perez. Cela inclut le rejet d’un grand nombre de propositions de développeurs. « J’ai des gens qui m’appellent à gauche et à droite, mais ils ne veulent pas vendre pour le moment », a-t-elle déclaré.

Les professionnels de l’immobilier et les défenseurs de l’habitation critiquent souvent cette pratique d’achat et de détention, affirmant qu’il est difficile pour les promoteurs de trouver des terrains à construire dans les villes où les logements sont rares.

Les propriétaires fonciers peuvent se permettre d’être patients parce que les impôts fonciers pour les terrains vacants ont tendance à être beaucoup plus bas que pour les bâtiments. Les propriétaires fonciers de banlieue peuvent réduire encore leur facture d’impôt en gardant des animaux sur leur propriété, en déclarant ses terres agricoles et en percevant des allégements fiscaux pour les agriculteurs et les éleveurs.

Les évaluateurs fiscaux ont récemment évalué les propriétés foncières de M. Beveridge dans la région d’Austin, qui se trouvent à la périphérie de l’un des marchés immobiliers les plus chauds du pays, à plus de 220 millions de dollars, selon les registres fonciers de l’État.

Mais comme une grande partie est répertoriée comme un ranch, les évaluateurs estiment la valeur imposable à 6,4 millions de dollars, selon les archives publiques. Avec un lot d’une valeur de 38,4 millions de dollars, la dernière facture d’impôt annuelle estimée était de 2 951 $, selon les registres fonciers. Sans l’allégement fiscal agricole, la facture estimée aurait été de 726 267 $, selon l’avis de valeur d’évaluation de 2022 du district central d’évaluation de Bastrop.

Les investisseurs fonciers dans ce boom ont bénéficié de retournements très lucratifs. En décembre 2021, Drapac Capital Partners a vendu un terrain à Midtown Atlanta pour 19 millions de dollars, et il y a quatre ans, il a payé 4,7 millions de dollars pour le terrain.

Arizona Land Consulting LLC, qui met en commun l’argent de professionnels tels que des médecins, des avocats et des ingénieurs logiciels pour acheter des terres, a acheté un terrain de 40 millions de dollars en Arizona en février. Après que l’entreprise a déterminé que les parcelles pouvaient être zonées non seulement à des fins résidentielles, mais aussi à des fins commerciales, le terrain est devenu attrayant pour les promoteurs. L’un d’eux a offert 156 millions de dollars pour le terrain dans les semaines qui ont suivi la fermeture, a déclaré la fondatrice Anita Verma-Lallian.

La société a rejeté la demande en partie parce qu’il y a des avantages fiscaux à posséder la propriété pendant au moins un an, a déclaré Mme Verma-Lallian.

Des risques plus élevés pour les acheteurs de terrains accompagnent ce potentiel de profits excessifs. Suite à la crise des prêts hypothécaires à risque, les prix des terrains dans la ceinture solaire ont chuté lorsque les constructeurs de maisons ont cessé d’acheter des parcelles.

Aujourd’hui, certains propriétaires fonciers craignent que les taux d’intérêt élevés et les coûts de construction élevés ne commencent à exercer une pression sur la valeur des terres. Les courtiers disent qu’ils constatent déjà une baisse du volume des ventes et que les prix pourraient bientôt suivre.

Mais de nombreux acheteurs de terrains restent optimistes. « Cela porte ses fruits maintenant », a déclaré M. Drapak.