L’excédent des bureaux américains a commencé des décennies avant la pandémie

Un excès d’espaces de bureaux vides menace de dévaster les quartiers d’affaires américains. Ne blâmez pas la pandémie.

L’excédent des bureaux américains s’est accumulé pendant des décennies, disent les investisseurs immobiliers, les courtiers et les analystes. Les promoteurs américains ont construit trop de tours de bureaux attirées par les allégements fiscaux fédéraux, les faibles taux d’intérêt et la demande gonflée des startups déficitaires. Dans le même temps, les propriétaires ont largement échoué à démolir ou à réaménager de vieux bâtiments, pour la plupart vacants, à d’autres fins. 

En conséquence, il y a trop de bureaux dans le pays et trop peu d’entreprises prêtes à payer pour de l’espace dans ceux-ci. L’essor du travail à distance pendant la pandémie a exacerbé un problème qui s’est déjà posé, selon les analystes.

Les excédents de bureau sont avant tout un problème américain. Environ 19% des bureaux américains étaient vacants au deuxième trimestre, contre 14% en Asie-Pacifique et 7% en Europe, au Moyen-Orient et en Afrique, selon le courtier JLL. Les analystes s’attendent à ce que cette part augmente à mesure que les baux expirent et que de plus en plus d’entreprises réduisent leurs propriétés.

Les postes vacants menacent les finances des propriétaires d’immeubles et de leurs créanciers. Ils nuisent également à l’économie de villes comme New York et San Francisco, qui dépendent des fermes pour payer des impôts et entretenir les magasins et les restaurants à proximité.

L’excédent des bureaux américains a ses racines dans un changement de code fiscal de 1981, disent les courtiers et les analystes. Dans une tentative de stimuler l’économie, l’administration Reagan a permis aux investisseurs de se déprécier l’immobilier commercial beaucoup plus rapidement qu’auparavant, entre autres changements, en réduisant leurs factures d’impôts. 

Les associations d’épargne et de crédit ont inondé les promoteurs de prêts faciles, disent les courtiers. Cela a contribué à alimenter le boom du développement des bureaux dans les années 1980, qui a augmenté les offres d’emploi à des niveaux records et a contribué à la crise de l’épargne et du crédit, lorsque de nombreuses institutions de ce type ont fait faillite. Les taux d’inoccupation ont baissé lentement dans les années 1990, mais ont de nouveau augmenté après l’éclatement de la bulle Internet et la crise des prêts hypothécaires à risque.

Des résidences souhaitées aux grandes transactions commerciales.

Moins d’une décennie après l’effondrement des prêts à risque en 2008, la demande de bureaux a commencé à s’affaiblir. De plus en plus d’entreprises réduisent leurs espaces de bureaux pour réduire leurs coûts. Les entreprises ont réalisé qu’elles pouvaient économiser de l’argent en abandonnant les bureaux privés et en pressant plus d’employés dans des étages ouverts. Certains ont commencé à autoriser le travail à distance. 

Pourtant, l’offre d’espaces de bureaux a continué de croître. D’importants allégements fiscaux et autres subventions au cours des deux dernières décennies ont été accordés à des projets tels que Hudson Yards à New York et le World Trade Center. La conversion d’anciens immeubles de bureaux vacants en entrepôts ou en appartements est restée une rareté.

Les propriétaires sont devenus plus habiles à surfacturer les loyers en échange de cadeaux en espèces et d’autres incitations aux locataires, créant ainsi un mirage d’un marché fort. Les faibles taux d’intérêt et l’afflux de capitaux mondiaux sur le marché immobilier américain ont maintenu la valeur des bâtiments à un niveau élevé, même si la demande de bureaux a chuté, donnant à leurs propriétaires un faux sentiment de sécurité. Ces facteurs ont masqué des offres d’emploi chroniquement élevées et empêché les propriétaires de poursuivre d’autres conversions, a déclaré David Lipson, président du courtage immobilier Savills North America.

Sam Zell, président d’Equity Group Investments, a déclaré que des sociétés de coworking telles que WeWork Inc. ont également contribué à l’offre excédentaire d’espaces de bureau. Dans la poursuite d’une croissance rapide, ces entreprises ont loué beaucoup plus d’espace qu’elles n’auraient pu en remplir avec des clients dans les années précédant la pandémie, couvrant leurs pertes avec des milliards de dollars de capital-risqueurs. 

« En confondant ces chiffres, nous avons encouragé les promoteurs à venir ajouter des espaces de bureaux sur des marchés où il n’y avait pas de demande », a déclaré M. Zell lors du symposium annuel reIT de l’Université de New York plus tôt cette année. La rue LaSalle de Chicago, bondée de tours de bureaux, n’est maintenant « nulle part avec tout un tas de bâtiments désuets », a-t-il ajouté.

Les taux d’inoccupation sont les plus élevés dans les bâtiments plus anciens, qui manquent d’équipements modernes et sont moins efficaces sur le plan environnemental. À Milwaukee, le 100 East Wisconsin Avenue était le deuxième plus haut bâtiment de l’État lors de son ouverture en 1989. À deux pâtés de maisons de la sortie d’autoroute et avec un garage de 750 voitures, la tour de 35 étages était idéale pour les employés de bureau venant de banlieues éloignées. 

Mais dans les années qui ont précédé la pandémie, les promoteurs ont construit une série de nouvelles tours de bureaux en verre à proximité qui ont braconné les 100 plus grands locataires de l’est du Wisconsin. Aujourd’hui, plus de la moitié du bâtiment est vide et les deux plus grands baux restants expirent l’année prochaine, selon CoStar Group et une personne proche du dossier. Incapable de payer l’hypothèque, le propriétaire de Hertz Investment Group a transféré la propriété au bénéficiaire au début de 2021.

Un certain nombre d’investisseurs ont proposé d’acheter 100 East Wisconsin pour le transformer en appartements, a déclaré Jared Friedman, directeur général principal du gestionnaire d’immeubles Friedman Real Estate. Le bâtiment a des étages relativement petits, ce qui en fait un bon candidat à la conversion, a-t-il déclaré. 

Mais beaucoup d’autres immeubles de bureaux vieillissants n’ont pas ces attributs, disent les courtiers. Les taux d’intérêt élevés et la hausse des coûts de construction rendent également la conversion difficile. « Ce ne sera pas le sauveur de tous ces espaces de bureaux périmés », a déclaré Julie Whelan, responsable mondiale de la recherche sur les locataires chez le courtier CBRE.

Au lieu de cela, de nombreux anciens immeubles de bureaux sont susceptibles de se retrouver sous une balle destructrice. Les courtiers disent que le processus sera lent parce que les propriétaires sont souvent réticents à admettre que leur investissement est perdu. La baisse de la construction de nouveaux bureaux pourrait aider le marché à se redresser, mais il faudra également des années pour avoir un impact.

Parallèlement, les taux d’inoccupation devraient continuer d’augmenter. Certains analystes estiment que le travail à distance pourrait réduire la demande d’espaces de bureau jusqu’à 20% sur de nombreuses années, bien que certaines sociétés de courtage prédisent une baisse plus faible. D’autres bâtiments sont susceptibles d’être rançonnés. 

« Le temps résout tous les problèmes », a déclaré M. Zell. « La douleur entre ici et là peut être très importante. »