La fin des incitations fiscales à New York met en péril la construction d’appartements

Le développement multifamilial de la ville de New York fait face à un avenir incertain après l’expiration de la principale incitation fiscale pour le logement abordable, selon les investisseurs immobiliers et les analystes.

Le Règlement sur l’impôt abordable de la ville de New York, communément appelé 421a, offrait des exonérations d’impôt foncier pour les projets de logement à New York qui comprennent un pourcentage de logements destinés aux locataires à faible revenu. Près de 70% des logements locatifs construits au cours de la dernière décennie ont bénéficié d’allégements fiscaux, selon le Furman Center de l’Université de New York.

Mais le programme de 51 ans a expiré en juin, lorsque les législateurs de l’État ont terminé leur session sans la prolonger ou la remplacer. Cela a laissé de nombreux promoteurs de la ville de New York dans le dilemme d’essayer de terminer les projets de location qu’ils ont commencés avant la date limite, ou de changer de vitesse et de construire d’autres types de biens immobiliers.

« Les gens travaillent sur leurs projets actuels, mais plus tard au cours de l’été, nous aurons ce moment de 'vache sacrée', comme 'Qu’est-ce qu’on fait maintenant?' », a déclaré David Dishi, directeur général de LMXD, une filiale de L+M Development Partners spécialisée dans le logement abordable.

Des résidences souhaitées aux grandes transactions commerciales.

À la fin du premier trimestre, la ville de New York a délivré 38,1% de permis de plus qu’à la même période l’an dernier, selon le City Charter Board.

Les investisseurs immobiliers devaient installer les fondations du projet avec un permis d’ici le 15 juin et devront terminer la construction d’ici le 15 juin 2026 afin de bénéficier d’avantages fiscaux.

Daniel M. Bernstein, avocat et spécialiste de l’impôt foncier chez Rosenberg & Estis P.C., a dû dire aux promoteurs qui l’ont approché pour obtenir des conseils sur des projets locatifs: « J’aimerais vous aider, mais vous avez manqué la date limite. » Ces projets, a-t-il dit, ne peuvent pas « faire fonctionner les chiffres » sans un instrument fiscal comme 421a.

De nombreux promoteurs sont susceptibles de cesser de poursuivre leurs projets locatifs, soit en attendant que 421a soit remplacé, soit en cherchant plutôt à emménager dans des condominiums ou des biens immobiliers non résidentiels.

L’organisation de Durst, par exemple, prévoyait de construire sept bâtiments à revenu mixte et des bâtiments entièrement accessibles à Astoria, dans le Queens. Le premier bâtiment est achevé et les trois suivants sont aménagés à temps pour bénéficier d’allégements fiscaux.

Mais les trois derniers bâtiments, qui étaient censés inclure entre 600 et 700 nouveaux appartements à revenu mixte et des loyers abordables, « n’avanceront pas tant qu’il n’y aura pas un instrument fiscal comparable au 421a », a déclaré Jordan Barovitz, vice-président des affaires publiques de Durst.

Son entreprise, comme beaucoup d’autres, n’a pas l’intention de transformer ses espaces locatifs en condominiums. Les condominiums offrent un meilleur régime fiscal et peuvent générer plus de profits, mais le coût de conversion des constructions de taille moyenne, combiné aux fluctuations actuelles de la demande du marché, rend ces conversions à haut risque, disent les promoteurs.

« Dans ce marché, avec l’incertitude entourant la [demande] de bureaux, un passage à une utilisation différente n’est pas vraiment possible » pour les projets déjà en cours, a déclaré David Lombino, directeur général des relations extérieures chez Two Trees Management. Le promoteur de Brooklyn poursuit les projets approuvés en vertu de l’article 421a, mais attend une nouvelle réduction d’impôt avant de commencer de nouvelles constructions.

Le programme 421a à New York a expiré dans le passé, mais a été repris peu de temps après. Son dernier coucher de soleil remonte à janvier 2016, lorsque les législateurs l’ont également autorisé à expirer sans remplacement. Il a été retourné en novembre de la même année avec un nouvel accent sur la stimulation du logement abordable.

Mais il est peu probable que le 421a revienne dans sa forme actuelle cette fois-ci, a déclaré le sénateur de l’État de New York, Brian Kavanagh, un démocrate représentant le Lower Manhattan et certaines parties de Brooklyn. De nombreux législateurs de son parti estimaient que la politique n’encourageait pas suffisamment de logements abordables, mais offrait des allégements fiscaux aux promoteurs qui construisaient principalement pour des locataires supérieurs à la moyenne.

Certains législateurs ont proposé de réformer le système d’impôt foncier après 421a. Mais comme la session législative s’est terminée en juin, il faudra au moins six mois avant que de nouvelles négociations puissent avoir lieu.

Pendant ce temps, la législature de l’État a créé une Commission du logement abordable de 25 membres pour tenir des audiences publiques et préparer un rapport sur la meilleure façon d’augmenter l’offre de logements abordables dans la ville. La commission entrera en vigueur une fois que la gouverneure de New York, Katie Khoohul, aura signé la loi.

Tous les immeubles d’appartements ne s’arrêteront pas. Certains responsables affirment que l’augmentation des permis de construire le maintiendra assez longtemps pour gagner du temps avant que l’absence d’un programme fiscal ne se fasse sentir dans l’offre de logements. Le pic de permis est susceptible d’être suffisant pour augmenter l’offre de location au cours des prochaines années, a déclaré le contrôleur de New York, Brad Lander.

Un pic similaire s’est produit en 2015, lorsque près de 18 000 unités ont été construites avec des exonérations fiscales de 421a, en hausse de 44% par rapport à l’année précédente, maintenant la construction de logements à flot pendant que les législateurs décidaient de la prolonger. Et puis il y a la mosaïque de soutien fiscal sur laquelle les projets de logement peuvent compter sans 421a.

À long terme, les projets les plus économiquement viables de la ville seront probablement des unités de luxe et des logements abordables fortement subventionnés pour les locataires à très faible revenu, a déclaré Peter Fine, directeur général de la société immobilière bolivar development, basée à New York.

« Ils créent une histoire de deux villes pour les très riches et les très pauvres », a-t-il déclaré. « Ce sont ces gens qui obtiendront un logement. Tout le monde au milieu n’obtiendra rien. »