Des immeubles d’appartements à New York seront vendus pour 1,75 milliard de dollars dans le cadre d’un contrat record sur la pandémie

L’opération de portefeuille multifamilial est un signe de force pour le marché immobilier résidentiel de la ville, même si la hausse des taux d’intérêt menace les transactions commerciales.

L’entreprise d’une société d’investissement basée à New York et d’un promoteur américain a accepté de payer 1,75 milliard de dollars pour six immeubles d’appartements locatifs à Manhattan, selon des personnes proches du dossier, le prix le plus élevé pour un portefeuille multifamilial à New York depuis le début de la pandémie.

L’achat prévu du portefeuille, qui comprend environ 1 700 unités principalement aux taux du marché, Black Spruce Management LLC et Orbach Affordable Housing Solutions LLC représente un gros pari sur New York. L’accord indique que la demande d’appartements locatifs à Manhattan reste saine, malgré la hausse des taux d’intérêt, les turbulences sur les marchés financiers et les craintes de récession.

La hausse des taux a commencé à réduire les bénéfices parce que les acheteurs doivent payer plus pour emprunter de l’argent. D’autres secteurs de l’immobilier commercial montrent leurs premiers signes de refroidissement depuis plus d’un an.

Pourtant, les enchères étaient fortes pour six tours dans l’Upper East Side de Manhattan, selon des personnes familières avec le sujet. Le taux de gain se traduirait par des rendements initiaux de construction de l’ordre de 3% à 5% pour les acheteurs, selon des personnes familières avec le sujet. Ce rendement est beaucoup plus faible que celui des autres types d’immobilier commercial et est comparable à ce que les investisseurs ont payé au loyer pour des appartements à New York avant que les taux d’intérêt ne commencent à augmenter, selon les analystes.

Les tours ont été construites entre les années 1960 et 2018 par Sheldon Solow, un promoteur new-yorkais bien connu, et toutes ont des portiers. Appartements d’une chambre dans des immeubles qui ont été récemment loués à des prix allant de 3 900 $ à près de 7 000 $ par mois selon l’unité et l’immeuble, selon le site Web StreetEasy. Environ 15% des 1 700 logements ont leurs loyers réglementés par la ville de New York.

La construction de logements à New York s’est fortement redressée après que l’exode initial des New-Yorkais au début de la pandémie ait entraîné une forte baisse des prix des maisons et des loyers. Les ventes de maisons de luxe ont atteint des niveaux records l’année dernière, et le loyer moyen d’un appartement à Manhattan est passé à 4 000 dollars par mois pour la première fois en mai, selon un rapport de Douglas Elliman. 

De nombreux baux dans un portefeuille de six immeubles ont été signés pendant la pandémie, lorsque les prix de location ont été abaissés et que les nouveaux propriétaires ont la possibilité de générer des revenus grâce à des augmentations de loyer. Cette attitude haussière contraste fortement avec l’attitude des investisseurs à l’égard de l’immobilier de bureau à New York, qui souffre d’un taux d’inoccupation plus élevé en raison de la popularité du travail à distance.

John Pawlowski, responsable du secteur de l’immobilier résidentiel au cabinet de recherche Green Street, a déclaré que le marché de l’immobilier résidentiel, en particulier à New York, résistait mieux que les autres secteurs. Le financement par emprunt est toujours disponible, même s’il coûte plus cher.

« Les gens auront toujours besoin d’appartements; il y a encore beaucoup de demande », a déclaré M. Pawlowski. « Nous verrons ce qui se passera dans l’économie, mais 2022 et 2023 devraient être de très bonnes années pour les propriétaires d’appartements new-yorkais. »

Les propriétaires sont mieux placés que les autres pour résister à la hausse des taux d’intérêt, car le logement est une nécessité que les gens ne peuvent pas facilement abandonner, et les loyers de 12 mois permettent des loyers plus élevés, selon les analystes. Néanmoins, si l’inflation provoque une récession et une hausse du chômage, les propriétaires en ressentiront les conséquences, a déclaré M. Pawlowski.

« Les gens vont commencer à revenir avec leurs parents, à doubler avec des colocataires pour économiser sur les coûts de loyer mensuels et négocier avec leurs propriétaires pour des augmentations de loyer plus petites », a-t-il déclaré.

M. Solow, décédé en 2020 à l’âge de 92 ans, a fondé l’entreprise de construction Solow il y a plus de 50 ans. Son bâtiment le plus célèbre était la Midtown Office Tower au 9 West 57th Street, connue pour sa façade en pente. La société de M. Solow a été acquise par son fils Stefan Solovyov, qui a formé l’année dernière la société de portefeuille Soloviev Group. 

Black Spruce, une société d’investissement immobilier, a été fondée en 2009 et possède actuellement plus de 4 000 appartements dans la région du Grand New York. Orbach, également fondée en 2009, est un promoteur privé axé sur le logement abordable et un portefeuille de plus de 6 000 appartements à travers les États-Unis.

Black Spruce et Orbach se sont associés plus tôt cette année pour acheter les luxueuses tours murray Hill, connues sous le nom d’American Copper Buildings, pour plus de 800 millions de dollars.