Amerikas Büroüberschuss begann Jahrzehnte vor der Pandemie

Ein Übermaß an leeren Büroflächen droht die US-Geschäftsviertel zu verwüsten. Machen Sie nicht die Schuld an der Pandemie.

Amerikas Büroüberschuss wird seit Jahrzehnten aufgebaut, sagen Immobilieninvestoren, Makler und Analysten. US-Entwickler haben zu viele Bürotürme gebaut, die von Bundessteuererleichterungen, niedrigen Zinssätzen und einer überhöhten Nachfrage von verlustbringenden Startups angelockt wurden. Gleichzeitig haben es die Vermieter weitgehend versäumt, alte, meist leerstehende Gebäude für andere Zwecke abzureißen oder umzubauen. 

Infolgedessen gibt es zu viele Büros im Land und zu wenige Unternehmen, die bereit sind, für Platz in ihnen zu bezahlen. Der Anstieg der Remote-Arbeit während der Pandemie hat ein Problem verschärft, das bereits aufgetreten ist, sagen Analysten.

Büroüberschüsse sind in erster Linie ein amerikanisches Problem. Rund 19 Prozent der US-Büroflächen standen im zweiten Quartal leer, verglichen mit 14 Prozent im asiatisch-pazifischen Raum und 7 Prozent in Europa, dem Nahen Osten und Afrika, so der Broker JLL. Analysten erwarten, dass dieser Anteil wachsen wird, wenn die Mietverträge auslaufen und mehr Unternehmen ihre Immobilien reduzieren.

Hohe Büroleerstände bedrohen die Finanzen der Bauherren und ihrer Gläubiger. Sie schaden auch der Wirtschaft von Städten wie New York und San Francisco, die auf Farmen angewiesen sind, um Steuern zu zahlen und nahe gelegene Geschäfte und Restaurants zu unterhalten.

Der Überschuss an US-Büros hat seine Wurzeln in einer Änderung der Steuergesetzgebung von 1981, sagen Broker und Analysten. In einem Versuch, die Wirtschaft anzukurbeln, erlaubte die Reagan-Regierung den Anlegern, Gewerbeimmobilien viel schneller als zuvor abzuschreiben, unter anderem um ihre Steuerrechnungen zu senken. 

Spar- und Darlehensverbände haben Entwickler mit einfachen Krediten überschüttet, sagen Makler. Dies trug dazu bei, den Boom der Büroentwicklung in den 1980er Jahren anzuheizen, der die offenen Stellen auf ein Rekordniveau erhöhte und zur Spar- und Kreditkrise beitrug, als viele solcher Institute zusammenbrachen. Die Leerstandsquoten sanken in den 1990er Jahren langsam, stiegen aber nach dem Platzen der Dotcom-Blase und der Subprime-Hypothekenkrise wieder an.

Vom Wunschwohnsitz bis hin zu großen Handelsgeschäften.

Innerhalb eines Jahrzehnts nach dem Zusammenbruch der Subprime-Kredite im Jahr 2008 begann sich die Nachfrage nach Büros abzuschwächen. Immer mehr Unternehmen verkleinern ihre Büroflächen, um Kosten zu sparen. Unternehmen erkannten, dass sie Geld sparen konnten, indem sie private Büros aufgaben und mehr Mitarbeiter in offene Etagen quetschten. Einige haben begonnen, Remote-Arbeit zuzulassen. 

Doch das Angebot an Büroflächen wuchs weiter. Erhebliche Steuererleichterungen und andere Subventionen flossen in den letzten zwei Jahrzehnten in Projekte wie Hudson Yards in New York und das World Trade Center. Der Umbau alter, leerstehender Bürogebäude zu Lagerhallen oder Wohnungen blieb eine Seltenheit.

Vermieter sind geschickter darin geworden, Mieten im Austausch für die Bereitstellung von Geldgeschenken und anderen Anreizen zu überweisen, was eine Fata Morgana eines starken Marktes schafft. Niedrige Zinssätze und der Zustrom von globalem Kapital in den US-Immobilienmarkt hielten den Wert von Gebäuden aufrecht, auch wenn die Nachfrage nach Büros zurückging, was ihren Eigentümern ein falsches Gefühl der Sicherheit gab. Diese Faktoren verdeckten chronisch hohe Stellenangebote und hinderten Vermieter daran, mehr Conversions zu verfolgen, sagte David Lipson, Präsident des Immobilienmaklers Savills North America.

Sam Zell, Chairman von Equity Group Investments, sagte, dass Coworking-Unternehmen wie WeWork Inc. ebenfalls zum Überangebot an Büroflächen beigetragen haben. Auf der Suche nach schnellem Wachstum haben solche Unternehmen in den Jahren vor der Pandemie weit mehr Platz gemietet, als sie mit Kunden hätten füllen können, und ihre Verluste mit Milliarden von Dollar von Risikokapitalgebern gedeckt. 

"Durch die Verwechslung dieser Zahlen haben wir Entwickler ermutigt, Büroflächen in Märkten hinzuzufügen, in denen es keine Nachfrage gab", sagte Zell während des jährlichen REIT-Symposiums der New York University Anfang dieses Jahres. Chicagos LaSalle Street, überfüllt mit Bürotürmen, ist jetzt "nirgendwo mit einer ganzen Reihe von veralteten Gebäuden", fügte er hinzu.

Die Leerstandsquoten sind in älteren Gebäuden am höchsten, denen es an modernen Annehmlichkeiten mangelt und die weniger umweltfreundlich sind. In Milwaukee war die 100 East Wisconsin Avenue das zweithöchste Gebäude des Staates, als sie 1989 eröffnet wurde. Zwei Blocks von der Autobahnausfahrt entfernt und mit einer Garage für 750 Autos war der 35-stöckige Turm ideal für Büroangestellte, die aus abgelegenen Vororten kamen. 

Aber in den Jahren vor der Pandemie bauten Entwickler eine Reihe von neuen Bürotürmen aus Glas in der Nähe, die die 100 größten Mieter von East Wisconsin abworben. Heute steht mehr als die Hälfte des Gebäudes leer, und die beiden größten verbleibenden Mietverträge laufen laut CoStar Group und einer mit der Angelegenheit vertrauten Person im nächsten Jahr aus. Da der Eigentümer der Hertz Investment Group die Hypothek nicht bezahlen konnte, übertrug er die Immobilie Anfang 2021 auf den Empfänger.

Eine Reihe von Investoren haben angeboten, 100 East Wisconsin zu kaufen, um es in Wohnungen umzuwandeln, sagte Jared Friedman, Senior Managing Director des Gebäudemanagers Friedman Real Estate. Das Gebäude hat relativ kleine Etagen, was es zu einem guten Kandidaten für den Umbau macht, sagte er. 

Aber viele andere alternde Bürogebäude haben diese Attribute nicht, sagen Makler. Hohe Zinsen und steigende Baukosten erschweren zudem den Umbau. "Es wird nicht der Retter all dieser abgestandenen Büroräume sein", sagte Julie Whelan, Global Head of Tenant Research beim Broker CBRE.

Stattdessen dürften sich viele alte Bürogebäude unter einem zerstörerischen Ball wiederfinden. Makler sagen, dass der Prozess langsam sein wird, weil Immobilienbesitzer oft zögern zuzugeben, dass ihre Investition verloren ist. Der fallende neue Bürobau könnte dazu beitragen, dass sich der Markt erholt, aber es wird auch Jahre dauern, bis er Wirkung zeigt.

Gleichzeitig wird erwartet, dass die Leerstandsraten weiter steigen werden. Einige Analysten schätzen, dass Remote-Arbeit die Nachfrage nach Büroflächen über viele Jahre um bis zu 20% reduzieren könnte, obwohl einige Maklerfirmen einen geringeren Rückgang vorhersagen. Weitere Gebäude werden wahrscheinlich geplündert. 

"Die Zeit löst alle Probleme", sagte Zell. "Der Schmerz zwischen hier und dort kann sehr bedeutend sein."