Das Ende der Steueranreize in New York gefährdet den Wohnungsbau

Die Mehrfamilienentwicklung von New York City steht nach dem Auslaufen des Hauptsteueranreizes für erschwinglichen Wohnraum vor einer ungewissen Zukunft, sagen Immobilieninvestoren und Analysten.

Die New York City Affordable Tax Regulation, allgemein bekannt als 421a, bot Grundsteuerbefreiungen für Wohnprojekte in New York City an, die einen Prozentsatz der Einheiten für einkommensschwache Mieter enthalten. Fast 70 Prozent der Mietwohnungen, die in den letzten zehn Jahren gebaut wurden, haben von Steuererleichterungen profitiert, so das Furman Center der New York University.

Aber das 51-Jahres-Programm lief im Juni aus, als die staatlichen Gesetzgeber ihre Sitzung beendeten, ohne sie zu verlängern oder zu ersetzen. Dies hat viele New Yorker Entwickler in die Zwickmühle gebracht, zu versuchen, Mietprojekte abzuschließen, die sie vor Ablauf der Frist begonnen haben, oder die Gänge zu wechseln und andere Arten von Immobilien zu bauen.

"Die Leute arbeiten an ihren aktuellen Projekten, aber später im Sommer werden wir diesen 'heiligen Kuh'-Moment haben, wie: 'Was machen wir jetzt?'", sagte David Dishi, Chief Executive von LMXD, einer Tochtergesellschaft von L + M Development Partners, die sich auf erschwinglichen Wohnraum spezialisiert hat.

Am Ende des ersten Quartals erteilte New York City 38,1% mehr Genehmigungen als zur gleichen Zeit des Vorjahres, so das City Charter Board.

Immobilieninvestoren mussten das Fundament des Projekts bis zum 15. Juni mit einer Genehmigung installieren und müssen den Bau bis zum 15. Juni 2026 abschließen, um Steuervorteile zu erhalten.

Daniel M. Bernstein, Rechtsanwalt und Grundsteuerspezialist bei Rosenberg & Estis P.C., musste Entwicklern, die sich an ihn gewandt hatten, um Rat bei Mietprojekten zu erhalten, sagen: "Ich würde Ihnen gerne helfen, aber Sie haben die Frist verpasst." Diese Projekte, sagte er, können "die Zahlen nicht zum Laufen bringen" ohne ein Steuerinstrument wie 421a.

Viele Entwickler werden wahrscheinlich aufhören, ihre Mietprojekte zu verfolgen, entweder darauf warten, dass 421a ersetzt wird, oder stattdessen versuchen, in Eigentumswohnungen oder Nichtwohnimmobilien zu ziehen.

Dursts Organisation plante zum Beispiel, sieben Gebäude mit gemischtem Einkommen und vollständig zugängliche Gebäude in Astoria, Queens, zu bauen. Das erste Gebäude ist fertiggestellt und die nächsten drei werden rechtzeitig festgelegt, um sich für Steuererleichterungen zu qualifizieren.

Aber die letzten drei Gebäude, die zwischen 600 und 700 neue Wohnungen mit gemischtem Einkommen und erschwingliche Mieten umfassen sollten, "werden nicht vorankommen, bis es ein vergleichbares Steuerinstrument wie die 421a gibt", sagte Jordan Barovitz, Dursts Vizepräsident für öffentliche Angelegenheiten.

Sein Unternehmen hat, wie viele andere, keine Pläne, seine Mietflächen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Eigentumswohnungen bieten ein besseres Steuersystem und können mehr Gewinne erzielen, aber die Kosten für die Umwandlung mittelgroßer Bauten, kombiniert mit aktuellen Schwankungen der Marktnachfrage, machen diese Umbauten zu einem hohen Risiko, sagen die Entwickler.

"In diesem Markt, mit Unsicherheit in Bezug auf die Büronachfrage, ist eine Verlagerung auf eine andere Nutzung für bereits laufende Projekte nicht wirklich möglich", sagte David Lombino, Managing Director of External Relations bei Two Trees Management. Der Entwickler aus Brooklyn setzt die unter 421a genehmigten Projekte fort, wartet aber auf eine neue Steuersenkung, bevor er mit dem Neubau beginnt.

Das 421a-Programm in New York City lief in der Vergangenheit aus, wurde aber kurz darauf wieder aufgenommen. Sein letzter Sonnenuntergang war im Januar 2016, als der Gesetzgeber es ebenfalls zuließ, ohne Ersatz auszulaufen. Es wurde im November desselben Jahres mit einem neuen Schwerpunkt auf die Förderung von bezahlbarem Wohnraum zurückgegeben.

Aber 421a wird diesmal wahrscheinlich nicht in seiner jetzigen Form zurückkehren, sagte der New Yorker Senator Brian Kavanagh, ein Demokrat, der Lower Manhattan und Teile von Brooklyn vertritt. Viele Gesetzgeber in seiner Partei glaubten, dass die Politik nicht genug bezahlbaren Wohnraum förderte, sondern Steuererleichterungen für Entwickler anbot, die hauptsächlich für überdurchschnittliche Mieter bauten.

Einige Gesetzgeber haben vorgeschlagen, das Grundsteuersystem nach 421a zu überarbeiten. Aber da die Legislaturperiode im Juni endete, wird es mindestens sechs Monate dauern, bis neue Verhandlungen stattfinden können.

In der Zwischenzeit hat der Gesetzgeber des Bundesstaates eine 25-köpfige Kommission für erschwinglichen Wohnraum geschaffen, um öffentliche Anhörungen abzuhalten und einen Bericht darüber zu erstellen, wie das Angebot an erschwinglichem Wohnraum in der Stadt am besten erhöht werden kann. Die Kommission wird wirksam, sobald die New Yorker Gouverneurin Katie Khoohul das Gesetz unterzeichnet hat.

Nicht alle Mehrfamilienhäuser werden aufhören. Einige Beamte sagen, dass steigende Baugenehmigungen es lange genug aufrechterhalten werden, um Zeit zu gewinnen, bevor das Fehlen eines Steuerprogramms in der Wohnungsversorgung zu spüren ist. Der Anstieg der Genehmigungen wird wahrscheinlich ausreichen, um das Mietangebot in den nächsten Jahren zu erhöhen, sagte der New Yorker Rechnungsprüfer Brad Lander.

Ein ähnlicher Anstieg ereignete sich im Jahr 2015, als fast 18.000 Einheiten mit 421a-Steuerbefreiungen gebaut wurden, ein Plus von 44% gegenüber dem Vorjahr, wodurch der Wohnungsbau über Wasser gehalten wurde, während der Gesetzgeber entschied, ob er verlängert werden sollte. Und dann ist da noch der Flickenteppich der Steuerunterstützung, auf den sich Wohnprojekte ohne 421a verlassen können.

Auf lange Sicht werden die wirtschaftlich tragfähigsten Projekte der Stadt wahrscheinlich Luxuseinheiten und hoch subventionierter erschwinglicher Wohnraum für extrem einkommensschwache Mieter sein, sagte Peter Fine, Geschäftsführer der in New York ansässigen Immobilienfirma Bolivar Development.

"Sie erschaffen eine Geschichte von zwei Städten für die sehr Reichen und die sehr Armen", sagte er. "Das sind die Leute, die Wohnraum bekommen werden. Jeder in der Mitte wird nichts bekommen."