فائض المكاتب الأميركية بدأ قبل عقود من تفشي الوباء

يهدد فائض المساحات المكتبية الفارغة بتدمير المناطق التجارية الأمريكية. لا تلوموا الوباء.

لقد تم بناء فائض المكاتب الأمريكية منذ عقود ، كما يقول المستثمرون العقاريون والوسطاء والمحللون. قام المطورون الأمريكيون ببناء الكثير من أبراج المكاتب التي تغريها الإعفاءات الضريبية الفيدرالية ، وأسعار الفائدة المنخفضة ، والطلب المتضخم من الشركات الناشئة الخاسرة. وفي الوقت نفسه، فشل الملاك إلى حد كبير في هدم أو تجديد المباني القديمة، ومعظمها شاغرة، لأغراض أخرى. 

ونتيجة لذلك ، هناك عدد كبير جدا من المكاتب في البلاد وعدد قليل جدا من الشركات المستعدة لدفع ثمن المساحة فيها. ويقول محللون إن ارتفاع العمل عن بعد خلال الوباء أدى إلى تفاقم مشكلة نشأت بالفعل.

فوائض المكاتب هي في المقام الأول مشكلة أمريكية. وكان حوالي 19 في المائة من المساحات المكتبية الأمريكية شاغرا في الربع الثاني، مقارنة ب 14 في المائة في آسيا والمحيط الهادئ و 7 في المائة في أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا، وفقا لشركة الوساطة JLL. ويتوقع المحللون أن تنمو هذه الحصة مع انتهاء عقود الإيجار وقيام المزيد من الشركات بتقليص ممتلكاتها.

وتهدد الشواغر المكتبية العالية الموارد المالية لأصحاب المباني ودائنيهم. كما أنها تضر باقتصادات مدن مثل نيويورك وسان فرانسيسكو التي تعتمد على المزارع لدفع الضرائب والحفاظ على المتاجر والمطاعم القريبة.

ويقول وسطاء ومحللون إن فائض المكاتب الأمريكية له جذوره في تغيير قانون الضرائب عام 1981. في محاولة لتحفيز الاقتصاد، سمحت إدارة ريغان للمستثمرين بخفض قيمة العقارات التجارية بشكل أسرع بكثير من ذي قبل، من بين تغييرات أخرى، وخفض فواتيرهم الضريبية. 

ويقول وسطاء إن جمعيات الادخار والقروض أمطرت المطورين بقروض سهلة. ساعد هذا في تغذية الطفرة في تطوير المكاتب في 1980s ، مما زاد من فرص العمل إلى مستويات قياسية وساهم في أزمة الادخار والائتمان ، عندما فشلت العديد من هذه المؤسسات. انخفضت معدلات الشغور ببطء في 1990s ، لكنها ارتفعت مرة أخرى بعد انفجار فقاعة الدوت كوم وأزمة الرهن العقاري الثانوي.

من المساكن المرغوبة إلى المعاملات التجارية الكبرى.

في غضون عقد من انهيار إقراض الرهن العقاري الثانوي في عام 2008، بدأ الطلب على المكاتب في الضعف. المزيد والمزيد من الشركات تقلص مساحاتها المكتبية لخفض التكاليف. أدركت الشركات أنها تستطيع توفير المال عن طريق التخلي عن المكاتب الخاصة والضغط على المزيد من الموظفين في الطوابق المفتوحة. بدأ البعض في السماح بالعمل عن بعد. 

ومع ذلك، استمر المعروض من الحيز المكتبي في النمو. وقد ذهبت إعفاءات ضريبية كبيرة وإعانات أخرى على مدى العقدين الماضيين إلى مشاريع مثل هدسون ياردز في نيويورك ومركز التجارة العالمي. وظل تحويل مباني المكاتب القديمة الشاغرة إلى مستودعات أو شقق أمرا نادرا.

أصبح الملاك أكثر مهارة في فرض رسوم زائدة على الإيجارات مقابل تزويد المستأجرين بهدايا نقدية وحوافز أخرى ، مما يخلق سراب سوق قوي. وأدى انخفاض أسعار الفائدة وتدفق رأس المال العالمي إلى سوق العقارات في الولايات المتحدة إلى إبقاء قيمة المباني مرتفعة، حتى مع انخفاض الطلب على المكاتب، مما أعطى أصحابها شعورا زائفا بالأمان. هذه العوامل تخفي فرص عمل مرتفعة بشكل مزمن وتمنع الملاك من متابعة المزيد من التحويلات ، كما قال ديفيد ليبسون ، رئيس شركة الوساطة العقارية سافيلز أمريكا الشمالية.

وقال سام زيل، رئيس مجلس إدارة مجموعة إكويتي للاستثمارات، إن شركات العمل المشترك مثل WeWork Inc. ساهمت أيضا في زيادة المعروض من المساحات المكتبية. وسعيا لتحقيق النمو السريع، استأجرت هذه الشركات مساحة أكبر بكثير مما كان بإمكانها ملؤه بالعملاء في السنوات التي سبقت الوباء، وغطت خسائرها بمليارات الدولارات من أصحاب رؤوس الأموال الاستثمارية. 

"من خلال الخلط بين هذه الأرقام ، شجعنا المطورين على القدوم وإضافة مساحات مكتبية في الأسواق التي لم يكن هناك طلب عليها" ، قال السيد زيل خلال ندوة REIT السنوية بجامعة نيويورك في وقت سابق من هذا العام. وأضاف أن شارع لاسال في شيكاغو ، المزدحم بأبراج المكاتب ، أصبح الآن "في أي مكان مع مجموعة كاملة من المباني القديمة".

معدلات الشغور هي الأعلى في المباني القديمة ، التي تفتقر إلى وسائل الراحة الحديثة وأقل كفاءة من الناحية البيئية. في ميلووكي ، كان 100 East Wisconsin Avenue ثاني أطول مبنى في الولاية عندما افتتح في عام 1989. يقع البرج المكون من 35 طابقا على بعد مبنيين من مخرج الطريق السريع ومع مرآب يتسع ل 750 سيارة ، وكان مثاليا لموظفي المكاتب القادمين من الضواحي النائية. 

ولكن في السنوات التي سبقت الوباء، بنى المطورون سلسلة من أبراج المكاتب الزجاجية الجديدة القريبة التي اصطادت أكبر 100 مستأجر في شرق ويسكونسن. اليوم ، أكثر من نصف المبنى فارغ ، وينتهي أكبر عقدي إيجار متبقيين في العام المقبل ، وفقا لمجموعة CoStar Group وشخص مطلع على الأمر. ونظرا لعدم قدرته على دفع الرهن العقاري، قام مالك مجموعة هيرتز الاستثمارية بنقل العقار إلى المستلم في أوائل عام 2021.

عرض عدد من المستثمرين شراء 100 شرق ويسكونسن لتحويلها إلى شقق ، كما قال جاريد فريدمان ، المدير الإداري الأول لشركة فريدمان العقارية لإدارة البناء. وقال إن المبنى يحتوي على طوابق صغيرة نسبيا ، مما يجعله مرشحا جيدا للتحويل. 

لكن العديد من مباني المكاتب القديمة الأخرى لا تتمتع بهذه السمات ، كما يقول الوسطاء. كما أن ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع تكاليف البناء يجعل التحويل صعبا. "لن تكون المنقذ لكل تلك المساحات المكتبية التي لا معنى لها" ، قالت جولي ويلان ، الرئيسة العالمية لأبحاث المستأجرين في شركة الوساطة CBRE.

بدلا من ذلك ، من المرجح أن تجد العديد من مباني المكاتب القديمة نفسها تحت كرة مدمرة. ويقول السماسرة إن العملية ستكون بطيئة لأن مالكي العقارات غالبا ما يترددون في الاعتراف بضياع استثماراتهم. يمكن أن يساعد انخفاض بناء المكاتب الجديدة السوق على التعافي ، لكن الأمر سيستغرق أيضا سنوات لإحداث تأثير.

وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن تستمر معدلات الشغور في الارتفاع. يقدر بعض المحللين أن العمل عن بعد يمكن أن يقلل من الطلب على المساحات المكتبية بنسبة تصل إلى 20٪ على مدى سنوات عديدة ، على الرغم من أن بعض شركات الوساطة تتوقع انخفاضا أصغر. ومن المرجح أن يتم فدية المزيد من المباني. 

"الوقت يحل جميع المشاكل" ، قال السيد زيل. الألم بين هنا وهناك يمكن أن يكون كبيرا جدا".