نهاية الحوافز الضريبية في نيويورك تعرض بناء الشقق للخطر

يواجه مشروع التنمية متعدد العائلات في مدينة نيويورك مستقبلا غامضا بعد انتهاء الحافز الضريبي الرئيسي للإسكان بأسعار معقولة ، كما يقول المستثمرون العقاريون والمحللون.

قدمت لائحة الضرائب بأسعار معقولة في مدينة نيويورك ، والمعروفة باسم 421a ، إعفاءات من ضريبة الممتلكات لمشاريع الإسكان في مدينة نيويورك التي تشمل نسبة مئوية من الوحدات المخصصة للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض. استفاد ما يقرب من 70 في المائة من المساكن المؤجرة التي بنيت في العقد الماضي من الإعفاءات الضريبية ، وفقا لمركز فورمان بجامعة نيويورك.

لكن البرنامج الذي استمر 51 عاما انتهى في يونيو حزيران عندما أنهى المشرعون في الولاية جلستهم دون تمديده أو استبداله. وقد ترك هذا العديد من مطوري مدينة نيويورك في مأزق محاولة إكمال مشاريع الإيجار التي بدأوها قبل الموعد النهائي ، أو تبديل التروس وبناء أنواع أخرى من العقارات.

"يعمل الناس على مشاريعهم الحالية ، ولكن في وقت لاحق من الصيف ، سنواجه لحظة "البقرة المقدسة" هذه ، مثل "ماذا نفعل الآن؟" ، قال ديفيد ديشي ، الرئيس التنفيذي لشركة LMXD ، وهي شركة تابعة لشركة L + M Development Partners المتخصصة في الإسكان بأسعار معقولة.

في نهاية الربع الأول ، أصدرت مدينة نيويورك تصاريح أكثر بنسبة 38.1٪ مما كانت عليه في نفس الوقت من العام الماضي ، وفقا لمجلس ميثاق المدينة.

كان على المستثمرين العقاريين تثبيت أساس المشروع بتصريح بحلول 15 يونيو وسيتعين عليهم إكمال البناء بحلول 15 يونيو 2026 من أجل الحصول على مزايا ضريبية.

كان على دانيال م. بيرنشتاين ، المحامي وأخصائي الضرائب العقارية في Rosenberg & Estis P.C. ، أن يخبر المطورين الذين اتصلوا به للحصول على المشورة بشأن مشاريع الإيجار ، "أحب مساعدتك ، لكنك فاتتك الموعد النهائي". وقال إن هذه المشاريع لا يمكنها "جعل الأرقام تعمل" بدون أداة ضريبية مثل 421a.

من المرجح أن يتوقف العديد من المطورين عن متابعة مشاريعهم الإيجارية ، إما في انتظار استبدال 421a أو بدلا من ذلك يسعون إلى الانتقال إلى العقارات السكنية أو غير السكنية.

على سبيل المثال، خططت منظمة دورست لبناء سبعة مبان مختلطة الدخل ومبان يمكن الوصول إليها بالكامل في أستوريا، كوينز. تم الانتهاء من المبنى الأول وتم وضع الثلاثة التالية في الوقت المحدد للتأهل للحصول على إعفاءات ضريبية.

لكن المباني الثلاثة الأخيرة، التي كان من المفترض أن تشمل ما بين 600 و700 شقة جديدة مختلطة الدخل وإيجارات بأسعار معقولة، "لن تمضي قدما حتى يكون هناك أداة ضريبية مماثلة ل 421a"، كما قال جوردان باروفيتز، نائب رئيس دورست للشؤون العامة.

شركته ، مثل العديد من الشركات الأخرى ، ليس لديها خطط لتحويل مساحات الإيجار إلى وحدات سكنية. توفر الوحدات السكنية نظاما ضريبيا أفضل ويمكن أن تولد المزيد من الأرباح ، لكن تكلفة تحويل البناء متوسط الحجم ، إلى جانب التقلبات الحالية في الطلب في السوق ، تجعل هذه التحويلات عالية المخاطر ، كما يقول المطورون.

"في هذا السوق ، مع عدم اليقين المحيط بالمكتب [الطلب] ، فإن التحول إلى استخدام مختلف غير ممكن حقا" للمشاريع الجارية بالفعل ، كما قال ديفيد لومبينو ، المدير الإداري للعلاقات الخارجية في Two Trees Management. يواصل مطور بروكلين المشاريع التي تمت الموافقة عليها بموجب 421a ، لكنه ينتظر خفضا ضريبيا جديدا قبل البدء في بناء جديد.

انتهى برنامج 421a في مدينة نيويورك في الماضي ، ولكن تم استئنافه بعد ذلك بوقت قصير. وكان آخر غروب شمس لها في يناير 2016 ، عندما سمح المشرعون بالمثل بانتهاء صلاحيته دون استبدال. وقد أعيد في تشرين الثاني/نوفمبر من ذلك العام مع تركيز جديد على حفز الإسكان الميسور التكلفة.

لكن من غير المرجح أن يعود 421a بشكله الحالي هذه المرة ، كما قال السناتور عن ولاية نيويورك براين كافاناغ ، وهو ديمقراطي يمثل مانهاتن السفلى وأجزاء من بروكلين. يعتقد العديد من المشرعين في حزبه أن السياسة لا تشجع على توفير ما يكفي من المساكن بأسعار معقولة ، ولكنها تقدم إعفاءات ضريبية للمطورين الذين بنوا في الغالب للمستأجرين فوق المتوسط.

اقترح بعض المشرعين إصلاح نظام ضريبة الأملاك بعد 421a. ولكن منذ انتهاء الجلسة التشريعية في يونيو ، سيستغرق الأمر ستة أشهر على الأقل قبل إجراء مفاوضات جديدة.

وفي الوقت نفسه ، أنشأ المجلس التشريعي للولاية لجنة الإسكان الميسور التكلفة المكونة من 25 عضوا لعقد جلسات استماع عامة وإعداد تقرير حول أفضل السبل لزيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة في المدينة. وستدخل اللجنة حيز التنفيذ بمجرد توقيع حاكمة نيويورك كاتي خوهول على القانون.

لن تتوقف جميع المباني السكنية. ويقول بعض المسؤولين إن ارتفاع تصاريح البناء سيبقيها لفترة كافية لكسب الوقت قبل أن يشعر المعروض من المساكن بعدم وجود برنامج ضريبي. ومن المرجح أن يكون الارتفاع الكبير في التصاريح كافيا لزيادة المعروض من الإيجارات على مدى السنوات القليلة المقبلة، حسبما قال المراقب المالي في نيويورك براد لاندر.

حدث ارتفاع مماثل في عام 2015 ، عندما تم بناء ما يقرب من 18000 وحدة مع إعفاءات ضريبية 421a ، بزيادة 44٪ عن العام السابق ، مما أبقى بناء المساكن واقفا على قدميه بينما قرر المشرعون ما إذا كانوا سيمددونه. ثم هناك خليط من الدعم الضريبي الذي يمكن لمشاريع الإسكان الاعتماد عليه بدون 421a.

على المدى الطويل ، من المرجح أن تكون المشاريع الأكثر جدوى اقتصاديا في المدينة هي الوحدات الفاخرة والإسكان الميسور التكلفة المدعوم للغاية للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض للغاية ، كما قال بيتر فاين ، الرئيس التنفيذي لشركة العقارات بوليفار للتنمية ومقرها نيويورك.

وقال: "إنهم يخلقون قصة مدينتين للأغنياء جدا والفقراء جدا". "هؤلاء هم الأشخاص الذين سيحصلون على سكن. الجميع في الوسط لن يحصلوا على أي شيء".