Російські інвестори втратили інтерес до комерційної нерухомості

Долари - не грошіЗа три квартали цього року офіси, торгові центри, склади і готелі отримали від інвесторів всього 732 млн євро, уточнюється в звіті Cushman & Wakefield. Аналітики по звичці підраховують вкладення в російську економіку в іноземній валюті (раніше - в доларах, зараз - в євро), хоча контрагенти в сфері комерційної нерухомості давно вже перейшли на розрахунки у валюті національній, в ній фіксуються ставки оренди і ціни угод. Відтік іноземних інвестицій в цьому році склав 9 млн євро - на противагу 800 млн роком раніше. За словами Дениса Соколова, голови аналітиків Cushman & Wakefield, це означає, що вихід зарубіжних інвесторів з російського ринку фактично завершено.

Населення потягнулося слідом за інвесторами: тільки за вересень фізичні особи зняли з депозитних рахунків в Ощадбанку $ 900 млн, відтік доларів з ВТБ склав приблизно $ 43 млн (за інформацією банків). І це незважаючи на запевнення міністра фінансів Антона Силуанова про те, що держава не планує переводити доларові нагромадження громадян в рублі. Втім, в жовтні він повідомив в ефірі телеканалу «Росія 24», що уряд РФ планує директивними методами перевести держкомпанії на розрахунки в рублях. Адже в листопаді очікується новий виток санкцій проти Росії, який фактично позбавить держбанки можливості проводити в США операції в доларах і заморозить їх активи. «Банківська система буде змушена адаптуватися і оперувати виключно рублями або іншими валютами», - коментувала в серпні «Відомостям» головний економіст Альфа-банку Наталія Орлова.

Проблеми завдовжки в рокиЯк пожартував в інтерв'ю журналу Investment Guide Тім Міллард, регіональний директор JLL, не встигли висохнути парасольки зі святкової церемонії закриття московського чемпіонату світу з футболу, як негативні новини знову з'явилися на сторінках газет. Спостережуване в 2018 р радикальне зниження введення об'єктів в усіх сегментах комерційної нерухомості Володимир Пинаев, гендиректор CBRE, називає наслідком розпочатого в 2014 р погіршення макроекономічної ситуації, збільшення вартості фінансування і високої волатильності рубля. Девелоперський цикл в середньому становить близько трьох років, будівництво об'єктів, які виходять на ринок в 2018 р, мало розпочатися в 2015-2016 рр. У підсумку 2018 р показує антирекорди: жодного великого торгового або бізнес-центру. Прогноз - плюс 200 000 кв. м якісних офісів і приблизно 90 000 кв. м торговельних до кінця грудня.

Інвестори тим не менш, не втрачаючи надії чекають, коли ринок почне відновлюватися, запевняють консультанти. «Треба вкладатися зараз, коли ринок пропонує унікальні - по співвідношенню ціни і якості - умови», - рефреном звучать їхні заклики. «Інтерес зарубіжних грошей є, але зростання сильного тут ми не спостерігаємо», - заявив на XII московському форумі лідерів ринку нерухомості MREF, організованому газетою «Ведомости», Костянтин Тимофєєв, керівник Москомстройінвеста. За його словами, Москва повинна ростити «своїх інвесторів».

Житло в фаворі«Свої» інвестори як і раніше вважають найпривабливішим сегментом житлову нерухомість - її купують. У 2017 році, за даними Росреестра, тільки в Москві було укладено трохи більше 54 000 ДДУ на житло (плюс 52% до показника 2016 г.), що склало більше 13% від загальноросійського показника. За три квартали 2018 року в столиці зареєстровано вже 53 861 договір, у вересні була пробита планка в 7000 реєстрацій в місяць - до цього місячні показники на первинному ринку Москви були в діапазоні 5000-6000 ДДУ. За даними Тимофєєва, Москвою видано дозволів на 48 млн кв. м нової нерухомості: «Ці метри зараз знаходяться або в стадії проектування, або вже в стадії реалізації». Тільки за неповний 2018 рік девелопери отримали дозволу на будівництво 8 млн кв. м. Але чиновник зазначив: «Якщо за три попередні роки ми спостерігали скорочення інвестицій в офіси і торгові центри, то в 2018 році ми знову побачили, що інвестори стали повертатися до їх будівництва». «Сегмент офісної нерухомості зараз відчуває дефіцит якісної пропозиції і стає цікавий», - підтверджує Олег Мамаєв, президент «Лідер інвесту».

Житлові девелопери задумалися про необхідність збалансувати портфелі. На думку опитаних «Відомостями» представників забудовників ( «Лідер інвест», «Кортрос»), будівництво масштабних житлових комплексів повинно бути пов'язане зі зведенням об'єктів комерційної інфраструктури, вони повинні взаємно доповнювати один одного.

Те, що інвестори продовжують вкладатися в житло і замислюються про вкладення в комерційну нерухомість, - позитивний сигнал для ринку. Житлова нерухомість розглядається як один з зростаючих інвестиційних сегментів не тільки в Росії, але і у Великобританії, Румунії та ряді інших європейських країн, розповіла «Відомостям» в ході виставки Exporeal-2018 Ері Міцостергі, директор європейського департаменту досліджень комерційної нерухомості компанії Savills.

Опитування, проведене організаторами виставки Exporeal-2018 серед німецьких кому