Приватні інвестори скуповують роздрібну нерухомість, оскільки великі гравці залишаються обережними

Приватні інвестори розкуповують торгові центри та інші цегляні та будівельні об'єкти, що є бичачим знаком для обложеного сектора роздрібної торгівлі, оскільки він стає сильнішим, ніж очікувалося від пандемії Covid-19.

У той час як багато інвестиційних трастів у нерухомість та інших великих гравців залишаються обережними, роздрібні продажі нерухомості зростають у сімейних офісах, багатих приватних осіб та невеликих приватних інвестиційних фірмах. Ті покупці, які є більш спритними, ніж великі компанії, були відповідальні за майже три чверті придбання роздрібних активів у 2021 році, що на 30% більше, ніж 10-річний історичний середній показник, за даними фірми з надання послуг з нерухомості JLL.

Якщо поточні тенденції збережуться, брокери очікують, що REITs і великі установи підуть за цими меншими інвесторами на ринок. «Ми очікуємо, що всі основні джерела капіталу захочуть отримати доступ до роздрібної торгівлі», - сказав Денні Фінкль, співголова роздрібних ринків капіталу в JLL.

Відновлення інтересу інвесторів до роздрібної торгівлі знаменує поворот для сектора, який намагався адаптуватися до зростання електронної комерції ще до пандемії.

Обсяг операцій з роздрібною нерухомістю в США виріс в минулому році майже до $ 82 млрд, що на 24% більше, ніж в 2019 році, повідомляє MSCI Real Assets. Ентузіазм продовжився і в першому кварталі цього року, коли до 30 квітня обсяг угод досяг $25 млрд, що на 82% більше, ніж за аналогічний період 2021 року.

Інвестори затінюються роздрібною торгівлею частково через демографічні зрушення, які сприяють приміському шопінгу, про що свідчить зростаюча популярність торгових центрів під відкритим небом. Тим часом роздрібні торговці, які пережили початкові локдауни пандемії та сплеск онлайн-покупок, виявили, що багато клієнтів все ще хочуть робити покупки особисто.

Від бажаних резиденцій до великих комерційних угод.

Частка продажів електронної комерції у відсотках від загального обсягу роздрібних продажів падає з тих пір, як вона підскочила на початку пандемії. Онлайн-продажі склали 14,3% від загального обсягу роздрібних продажів в минулому кварталі, за даними JLL, все ще вище, ніж до пандемії, але в порівнянні з 16,4% в другому кварталі 2020 року.

Багато роздрібних торговців платять орендну плату вчасно, прагнучи до розширення і, все частіше, конкурують за обмежений квадратний метр. За даними JLL, розвиток нового рітейлу з 2009 року йде повільно, а відсутність пропозиції почала підвищувати орендну плату.

Роздрібний інвестор Time Equities помітив нову і сильнішу конкуренцію, особливо з боку інших приватних інвесторів і навіть хедж-фондів, з кінця 2020 року, за словами Амі Зіфф, керуючого директора фірми з питань національної роздрібної торгівлі. Нові учасники торгів особливо активно беруть участь у торгах за продуктові торгові центри та нерухомість у більш віддалених куточках країни.

«Ситуація не тільки стабілізувалася, але й умови покращилися до деяких з найкращих основ, які я бачив з 2007 року, можливо, краще», – сказав пан Зіфф.

Роздрібна нерухомість приваблива для інвесторів ще й тим, що ціни та прибутковість залишаються привабливими, особливо в порівнянні з кращими видами комерційної нерухомості, такими як склади та оренда квартир. Хоча майже всі типи нерухомості скоротилися з початку року, роздрібні REITs перевершили житлові та промислові запаси, згідно з даними Bloomberg, Nareit і Green Street.

У Порт-Шарлотті, штат Флорида, невеликому місті на узбережжі Мексиканської затоки приблизно на півдорозі між Сарасотою та Форт-Майерсом, на початку цього року почалася тендерна війна за торговий центр площею 140,000 XNUMX квадратних футів, захищений офісним депо. Центр залучив 19 учасників торгів, в основному приватних інвесторів, і продав минулого місяця за $19 млн, або на 20% більше, ніж було в контракті двома роками раніше, до того, як пандемія зірвала продаж, за словами Джима Міхалака, керуючого партнера Plaza Advisors, брокера, який представляв продавця, нью-йоркської групи прямих інвестицій.

Торги були сильними частково через низьку роздрібну пропозицію в цьому районі, а також через те, що заповнюваність торгового центру становить 83%, а Office Depot планує піти до наступного року, давши новим власникам можливість додати більш високооплачуваних орендарів. Пан Міхалак сказав, що покупець впевнений, що попит роздрібних торговців достатньо сильний, щоб заповнити простір при привабливій оренді, при цьому два можливих орендаря вже розглядають якірну локацію.

«Приватні інвестори перейшли на придбання торгових центрів через більш високу прибутковість в порівнянні з іншою нерухомістю, - сказав пан Міхалак.

Інвестування в роздрібну торгівлю залишається ризикованим бізнесом. Зростання процентних ставок призводить до зниження деяких угод, при цьому загальні продажі комерційної нерухомості в квітні знизилися на 16% в порівнянні з тим же місяцем 2021 року після 13 місяців поспіль зростання, за даними MSCI Real Assets.

Але пан Фінкль та інші сказали, що очікують, що роздрібні активи продовжать залучати капітал.

"Я думаю, що люди намагаються з'ясувати, чи наближається рецесія і якими будуть масштаби інфляції", - сказав він. - Але поки основи роздрібної торгівлі продовжують працювати, інвестори будуть продовжувати вкладати кошти в роздрібні активи ».