Los inversores privados compran bienes raíces minoristas, ya que los principales actores siguen siendo cautelosos

Los inversores privados están adquiriendo centros comerciales y otras propiedades de ladrillo y mortero, una señal alcista para el sector minorista asediado a medida que se fortalece más de lo esperado por la pandemia de Covid-19.

Si bien muchos fideicomisos de inversión en bienes raíces y otros actores importantes siguen siendo cautelosos, las ventas minoristas de bienes raíces están en aumento en las oficinas familiares, las personas adineradas y las pequeñas empresas de capital privado. Esos compradores, que son más ágiles que las grandes compañías, fueron responsables de casi tres cuartas partes de las adquisiciones de activos minoristas en 2021, un 30% más que el promedio histórico de 10 años, según la firma de servicios inmobiliarios JLL.

Si las tendencias actuales continúan, los corredores esperan que los REIT y las grandes instituciones sigan a estos inversores más pequeños en el mercado. "Esperamos que todas las principales fuentes de capital quieran acceder al comercio minorista", dijo Danny Finkle, codirector de mercados de capital minorista en JLL.

El renovado interés de los inversores en el comercio minorista marca un cambio para un sector que ha luchado por adaptarse al auge del comercio electrónico incluso antes de la pandemia.

El volumen de transacciones inmobiliarias minoristas en Estados Unidos aumentó el año pasado a casi 82.000 millones de dólares, lo que supone un 24% más que en 2019, según MSCI Real Assets. El entusiasmo continuó en el primer trimestre de este año, cuando el volumen de transacciones alcanzó los $ 25 mil millones para el 30 de abril, un 82% más que en el mismo período de 2021.

Los inversores están sombreados por el comercio minorista en parte debido a los cambios demográficos que favorecen las compras de cercanías, como lo demuestra la creciente popularidad de los centros comerciales al aire libre. Mientras tanto, los minoristas que han sobrevivido a los bloqueos iniciales de la pandemia y un aumento en las compras en línea han descubierto que muchos clientes todavía quieren comprar en persona.

Desde las residencias deseadas hasta las principales transacciones comerciales.

La proporción de las ventas de comercio electrónico como porcentaje de las ventas minoristas totales ha estado cayendo desde que saltó al comienzo de la pandemia. Las ventas en línea representaron el 14,3% de las ventas minoristas totales del último trimestre, según JLL, aún más altas que antes de la pandemia, pero frente al 16,4% en el segundo trimestre de 2020.

Muchos minoristas pagan el alquiler a tiempo, ansiosos por expandirse y, cada vez más, compitiendo por pies cuadrados limitados. Según JLL, el desarrollo de nuevos minoristas ha sido lento desde 2009, y la falta de oferta ha comenzado a aumentar los alquileres.

El inversor minorista Time Equities ha notado una competencia nueva y más fuerte, especialmente de otros inversores privados e incluso fondos de cobertura, desde finales de 2020, según Ami Ziff, directora gerente de la firma para el comercio minorista nacional. Los nuevos postores son particularmente activos en la puja por centros comerciales de comestibles y bienes raíces en partes más remotas del país.

"No solo la situación se ha estabilizado, sino que las condiciones han mejorado a algunos de los mejores fundamentos que he visto desde 2007, posiblemente mejores", dijo Ziff.

Los bienes raíces minoristas también son atractivos para los inversores porque los precios y los rendimientos siguen siendo atractivos, especialmente en comparación con los tipos preferidos de bienes raíces comerciales, como almacenes y apartamentos de alquiler. Si bien casi todos los tipos de propiedades han disminuido desde el comienzo del año, los REIT minoristas han superado a las acciones residenciales e industriales, según datos de Bloomberg, Nareit y Green Street.

En Port Charlotte, Florida, una pequeña ciudad en la costa del Golfo a medio camino entre Sarasota y Fort Myers, comenzó una guerra de licitación a principios de este año por un centro comercial de 140,000 pies cuadrados asegurado por un depósito de oficinas. El centro atrajo a 19 oferentes, en su mayoría inversores privados, y vendió el mes pasado por 19 millones de dólares, o un 20% más de lo que estaba en el contrato dos años antes, antes de que la pandemia descarrilara la venta, según Jim Michalak, socio gerente de Plaza Advisors, un corredor que representó al vendedor, un grupo de capital privado con sede en Nueva York.

Las ofertas fueron fuertes en parte debido a la baja oferta minorista en el área, pero también porque la tasa de ocupación del centro comercial es del 83% y Office Depot planea irse para el próximo año, dando a los nuevos propietarios la oportunidad de agregar inquilinos con salarios más altos. Michalak dijo que el comprador confía en que la demanda de los minoristas es lo suficientemente fuerte como para llenar el espacio con alquileres atractivos, con dos posibles inquilinos que ya están considerando una ubicación de anclaje.

"Los inversores privados han cambiado a la adquisición de centros comerciales debido a la mayor rentabilidad en comparación con otros bienes raíces", dijo el Sr. Michalak.

Invertir en el comercio minorista sigue siendo un negocio arriesgado. El aumento de las tasas de interés está reduciendo algunos acuerdos, con ventas generales de bienes raíces comerciales que cayeron un 16% en abril en comparación con el mismo mes de 2021 después de 13 meses consecutivos de crecimiento, según MSCI Real Assets.

Pero Finkle y otros dijeron que esperan que los activos minoristas continúen recaudando capital.

"Creo que la gente está tratando de averiguar si se avecina una recesión y cuál será la escala de la inflación", dijo. "Pero mientras los fundamentos minoristas continúen funcionando, los inversores continuarán invirtiendo en activos minoristas".