Частные инвесторы скупают торговую недвижимость, поскольку крупные игроки сохраняют осторожность

Частные инвесторы раскупают торговые центры и другую кирпичную и минометную недвижимость, что является "бычьим" знаком для осажденного сектора торговой недвижимости, поскольку он становится сильнее, чем ожидалось, от пандемии Covid-19.

В то время как многие инвестиционные трасты недвижимости и другие крупные игроки сохраняют осторожность, розничные продажи недвижимости растут в семейных офисах, богатых людях и небольших частных инвестиционных фирмах. Эти покупатели, которые более проворны, чем крупные компании, были ответственны за почти три четверти приобретений розничных активов в 2021 году, что на 30% больше по сравнению с 10-летним историческим средним показателем, по данным фирмы по оказанию услуг в сфере недвижимости JLL.

Если текущие тенденции сохранятся, брокеры ожидают, что REIT и крупные учреждения последуют за этими мелкими инвесторами на рынок. «Мы ожидаем, что все основные источники капитала захотят иметь доступ к розничной торговле», - сказал Дэнни Финкл, соруководитель розничных рынков капитала в JLL.

Возобновление интереса инвесторов к розничной торговле знаменует собой поворот для сектора, который изо всех сил пытался адаптироваться к росту электронной коммерции еще до пандемии.

Объем сделок с торговой недвижимостью в США вырос в прошлом году почти до 82 миллиардов долларов, что на 24% больше, чем в 2019 году, по данным MSCI Real Assets. Энтузиазм продолжился в первом квартале этого года, когда объем транзакций достиг 25 миллиардов долларов к 30 апреля, что на 82% больше, чем за тот же период в 2021 году.

Инвесторы оттеняют розничную торговлю отчасти из-за демографических сдвигов, которые благоприятствуют пригородным покупкам, о чем свидетельствует растущая популярность торговых центров под открытым небом. Между тем, ритейлеры, которые пережили первоначальные блокировки пандемии и всплеск онлайн-покупок, обнаружили, что многие клиенты все еще хотят делать покупки лично.

От желаемых резиденций до крупных коммерческих сделок.

Доля продаж электронной коммерции в процентах от общего объема розничных продаж падает с тех пор, как она подскочила в начале пандемии. Онлайн-продажи составили 14,3% от общих розничных продаж в прошлом квартале, по данным JLL, все еще выше, чем до пандемии, но по сравнению с 16,4% во втором квартале 2020 года.

Многие ритейлеры платят арендную плату вовремя, стремясь расширяться и, все чаще, конкурируя за ограниченные квадратные метры. По данным JLL, развитие новой розничной торговли было медленным с 2009 года, и отсутствие предложения начало повышать арендную плату.

Розничный инвестор Time Equities заметил новую и более сильную конкуренцию, особенно со стороны других частных инвесторов и даже хедж-фондов, с конца 2020 года, по словам Ами Зиффа, управляющего директора фирмы по национальной розничной торговле. Новые участники торгов особенно активны в торгах на продуктовые торговые центры и недвижимость в более отдаленных частях страны.

«Ситуация не только стабилизировалась, но и условия улучшились до одних из лучших фундаментальных показателей, которые я видел с 2007 года, возможно, лучше», - сказал г-н Зифф.

Торговая недвижимость привлекательна для инвесторов еще и потому, что цены и доходность остаются привлекательными, особенно по сравнению с предпочтительными типами коммерческой недвижимости, такими как склады и арендуемые квартиры. В то время как почти все типы недвижимости снизились с начала года, розничные REIT превзошли квартирные и промышленные акции, согласно данным Bloomberg, Nareit и Green Street.

В Порт-Шарлотте, штат Флорида, небольшом городе на побережье Мексиканского залива примерно на полпути между Сарасотой и Форт-Майерсом, в начале этого года началась тендерная война за торговый центр площадью 140 000 квадратных футов, закрепленный офисным депо. Центр привлек 19 участников торгов, в основном частных инвесторов, и продал в прошлом месяце за 19 миллионов долларов, или на 20% больше, чем он был в контракте двумя годами ранее, прежде чем пандемия сорвала продажу, по словам Джима Михалака, управляющего партнера Plaza Advisors, брокера, который представлял продавца, нью-йоркской группы прямых инвестиций.

Торги были сильными отчасти из-за низкого розничного предложения в этом районе, а также потому, что заполняемость торгового центра составляет 83% и планы Office Depot уйти к следующему году, что дает новым владельцам возможность добавить более высокооплачиваемых арендаторов. Г-н Михалак сказал, что покупатель уверен, что спрос ритейлеров достаточно силен, чтобы заполнить пространство при привлекательной арендной плате, причем два возможных арендатора уже рассматривают якорное местоположение.

«Частные инвесторы перешли на приобретение торговых центров из-за более высокой доходности по сравнению с другой недвижимостью», - сказал г-н Михалак.

Инвестирование в розничную торговлю остается рискованным бизнесом. Растущие процентные ставки снижают некоторые сделки, а общие продажи коммерческой недвижимости снизились на 16% в апреле по сравнению с тем же месяцем в 2021 году после 13 месяцев подряд роста, по данным MSCI Real Assets.

Но г-н Финкл и другие заявили, что они ожидают, что розничные активы будут продолжать привлекать капитал.

«Я думаю, что люди пытаются понять, грядет ли рецессия и каковы будут масштабы инфляции», — сказал он. «Но до тех пор, пока фундаментальные показатели розничной торговли продолжают работать, инвесторы будут продолжать инвестировать в розничные активы».