Investidores privados compram imóveis de varejo à medida que os principais players permanecem cautelosos

Investidores privados estão roubando shoppingcenters e outras propriedades de tijolos e argamassa, um sinal de alta para o setor de varejo sitiado à medida que cresce mais forte do que o esperado da pandemia Covid-19.

Embora muitos fundos de investimento imobiliário e outros grandes players permaneçam cautelosos, as vendas no varejo de imóveis estão em alta em family offices, indivíduos ricos e pequenas empresas de private equity. Esses compradores, mais ágeis que as grandes empresas, foram responsáveis por quase três quartos das aquisições de ativos de varejo em 2021, um aumento de 30% em relação à média histórica de 10 anos, segundo a empresa de serviços imobiliários JLL.

Se as tendências atuais continuarem, os corretores esperam que os REITs e grandes instituições sigam esses pequenos investidores no mercado. "Esperamos que todas as principais fontes de capital queiram acesso ao varejo", disse Danny Finkle, co-chefe de mercados de capital de varejo da JLL.

O renovado interesse dos investidores no varejo marca uma reviravolta para um setor que tem lutado para se adaptar à ascensão do e-commerce mesmo antes da pandemia.

O volume de transações imobiliárias de varejo nos Estados Unidos aumentou no ano passado para quase US$ 82 bilhões, o que representa 24% a mais do que em 2019, segundo a MSCI Real Assets. O entusiasmo continuou no primeiro trimestre deste ano, quando o volume de transações atingiu US$ 25 bilhões até 30 de abril, um aumento de 82% em relação ao mesmo período de 2021.

Os investidores são sombreados pelo varejo em parte por causa de mudanças demográficas que favorecem as compras de passageiros, como evidenciado pela crescente popularidade dos shoppings ao ar livre. Enquanto isso, os varejistas que sobreviveram aos bloqueios iniciais da pandemia e a um aumento nas compras online descobriram que muitos clientes ainda querem fazer compras pessoalmente.

Desde residências desejadas até grandes transações comerciais.

A participação das vendas no e-commerce como porcentagem das vendas totais do varejo vem caindo desde que saltou no início da pandemia. As vendas online representaram 14,3% das vendas totais do varejo no último trimestre, segundo a JLL, ainda maior do que antes da pandemia, mas acima de 16,4% no segundo trimestre de 2020.

Muitos varejistas pagam aluguel em dia, ansiosos para expandir e, cada vez mais, competindo por metragem quadrada limitada. Segundo a JLL, o desenvolvimento do novo varejo tem sido lento desde 2009, e a falta de oferta começou a aumentar os aluguéis.

O investidor de varejo Time Equities tem notado uma concorrência nova e mais forte, especialmente de outros investidores privados e até mesmo fundos de hedge, desde o final de 2020, de acordo com Ami Ziff, diretor-gerente da empresa para o varejo nacional. Novos licitantes são particularmente ativos na licitação para shoppings e imóveis em partes mais remotas do país.

"Não só a situação se estabilizou, mas as condições melhoraram para alguns dos melhores fundamentos que vi desde 2007, indiscutivelmente melhores", disse Ziff.

O varejo imobiliário é atraente para os investidores também porque os preços e rendimentos permanecem atrativos, especialmente quando comparados aos tipos preferidos de imóveis comerciais, como armazéns e apartamentos alugados. Embora quase todos os tipos de imóveis tenham diminuído desde o início do ano, os REITs de varejo superaram os estoques residenciais e industriais, de acordo com dados da Bloomberg, Nareit e Green Street.

Em Port Charlotte, Flórida, uma pequena cidade na Costa do Golfo a meio caminho entre Sarasota e Fort Myers, uma guerra começou no início deste ano para um shopping de 140.000 metros quadrados assegurado por um depósito de escritórios. O centro atraiu 19 licitantes, a maioria investidores privados, e foi vendido no mês passado por US$ 19 milhões, ou 20% a mais do que no contrato dois anos antes, antes da pandemia descarrilar a venda, de acordo com Jim Michalak, sócio-gerente da Plaza Advisors, uma corretora que representou o vendedor, um grupo de private equity com sede em Nova York.

A licitação foi forte em parte por causa da baixa oferta de varejo na área, mas também porque a taxa de ocupação do shopping é de 83% e o Office Depot planeja sair até o próximo ano, dando aos novos proprietários a oportunidade de adicionar inquilinos mais bem pagos. Michalak disse que o comprador está confiante de que a demanda dos varejistas é forte o suficiente para preencher o espaço a aluguéis atraentes, com dois possíveis inquilinos já considerando uma localização âncora.

"Os investidores privados mudaram para a aquisição de shopping centers por causa da maior rentabilidade em comparação com outros imóveis", disse Michalak.

Investir no varejo continua sendo um negócio arriscado. O aumento das taxas de juros está reduzindo alguns negócios, com as vendas globais de imóveis comerciais caindo 16% em abril em relação ao mesmo mês de 2021, após 13 meses consecutivos de crescimento, de acordo com a MSCI Real Assets.

Mas o senhor deputado Finkle e outros disseram esperar que os ativos de varejo continuem a levantar capital.

"Acho que as pessoas estão tentando descobrir se uma recessão está chegando e qual será a escala da inflação", disse ele. "Mas enquanto os fundamentos do varejo continuarem a funcionar, os investidores continuarão investindo em ativos de varejo."