Les investisseurs privés achètent l’immobilier commercial alors que les principaux acteurs restent prudents

Les investisseurs privés s’emparent des centres commerciaux et d’autres propriétés physiques, un signe haussier pour le secteur de la vente au détail assiégé alors qu’il se renforce plus fortement que prévu après la pandémie de Covid-19.

Alors que de nombreuses fiducies de placement immobilier et d’autres acteurs majeurs restent prudents, les ventes au détail de biens immobiliers sont en hausse dans les family offices, les particuliers fortunés et les petites sociétés de capital-investissement. Ces acheteurs, qui sont plus agiles que les grandes entreprises, ont été responsables de près des trois quarts des acquisitions d’actifs de détail en 2021, en hausse de 30% par rapport à la moyenne historique sur 10 ans, selon la société de services immobiliers JLL.

Si les tendances actuelles se poursuivent, les courtiers s’attendent à ce que les FPI et les grandes institutions suivent ces petits investisseurs sur le marché. « Nous nous attendons à ce que toutes les principales sources de capitaux souhaitent avoir accès au commerce de détail », a déclaré Danny Finkle, co-responsable des marchés de capitaux de détail chez JLL.

Le regain d’intérêt des investisseurs pour le commerce de détail marque un revirement pour un secteur qui a eu du mal à s’adapter à l’essor du commerce électronique avant même la pandémie.

Le volume des transactions immobilières de détail aux États-Unis a augmenté l’année dernière pour atteindre près de 82 milliards de dollars, soit 24% de plus qu’en 2019, selon MSCI Real Assets. L’enthousiasme s’est poursuivi au premier trimestre de cette année, lorsque le volume des transactions a atteint 25 milliards de dollars au 30 avril, en hausse de 82 % par rapport à la même période en 2021.

Les investisseurs sont ombragés par le commerce de détail en partie à cause des changements démographiques qui favorisent les achats de banlieue, comme en témoigne la popularité croissante des centres commerciaux en plein air. Pendant ce temps, les détaillants qui ont survécu aux confinements initiaux de la pandémie et à une augmentation des achats en ligne ont constaté que de nombreux clients veulent toujours faire leurs achats en personne.

Des résidences souhaitées aux grandes transactions commerciales.

La part des ventes en ligne en pourcentage des ventes au détail totales est en baisse depuis qu’elle a bondi au début de la pandémie. Les ventes en ligne ont représenté 14,3% du total des ventes au détail au dernier trimestre, selon JLL, toujours plus élevé qu’avant la pandémie, mais en hausse par rapport à 16,4% au deuxième trimestre de 2020.

De nombreux détaillants paient leur loyer à temps, désireux de prendre de l’expansion et, de plus en plus, se font concurrence pour une superficie limitée. Selon JLL, le développement de nouveaux commerces de détail a été lent depuis 2009 et le manque d’offre a commencé à augmenter les loyers.

L’investisseur de détail Time Equities a remarqué une concurrence nouvelle et plus forte, en particulier de la part d’autres investisseurs privés et même de fonds spéculatifs, depuis fin 2020, selon Ami Ziff, directeur général de la société pour le commerce de détail national. Les nouveaux soumissionnaires sont particulièrement actifs dans les appels d’offres pour les centres commerciaux d’épicerie et l’immobilier dans les régions plus éloignées du pays.

« Non seulement la situation s’est stabilisée, mais les conditions se sont améliorées pour atteindre certains des meilleurs fondamentaux que j’ai vus depuis 2007, sans doute mieux », a déclaré M. Ziff.

L’immobilier commercial est également attrayant pour les investisseurs parce que les prix et les rendements restent attrayants, en particulier par rapport aux types préférés d’immobilier commercial, tels que les entrepôts et les appartements locatifs. Alors que presque tous les types de propriétés ont diminué depuis le début de l’année, les FPI de détail ont surperformé les actions résidentielles et industrielles, selon les données de Bloomberg, Nareit et Green Street.

À Port Charlotte, en Floride, une petite ville de la côte du golfe du Mexique à mi-chemin entre Sarasota et Fort Myers, une guerre d’appel d’offres a commencé plus tôt cette année pour un centre commercial de 140 000 pieds carrés sécurisé par un dépôt de bureaux. Le centre a attiré 19 soumissionnaires, principalement des investisseurs privés, et a vendu le mois dernier pour 19 millions de dollars, soit 20% de plus que dans le contrat deux ans plus tôt, avant que la pandémie ne fasse dérailler la vente, selon Jim Michalak, associé directeur de Plaza Advisors, un courtier qui représentait le vendeur, un groupe de capital-investissement basé à New York.

Les enchères ont été solides en partie en raison de la faible offre de vente au détail dans la région, mais aussi parce que le taux d’occupation du centre commercial est de 83% et qu’Office Depot prévoit de partir d’ici l’année prochaine, donnant aux nouveaux propriétaires la possibilité d’ajouter des locataires mieux rémunérés. M. Michalak a déclaré que l’acheteur est convaincu que la demande des détaillants est suffisamment forte pour remplir l’espace à des loyers attractifs, deux locataires potentiels envisageant déjà un emplacement d’ancrage.

« Les investisseurs privés se sont tournés vers l’acquisition de centres commerciaux en raison de la rentabilité plus élevée par rapport à d’autres biens immobiliers », a déclaré M. Michalak.

Investir dans le commerce de détail reste une activité risquée. La hausse des taux d’intérêt fait baisser certaines transactions, avec des ventes globales de biens immobiliers commerciaux en baisse de 16% en avril par rapport au même mois en 2021 après 13 mois consécutifs de croissance, selon MSCI Real Assets.

Mais M. Finkle et d’autres ont déclaré qu’ils s’attendaient à ce que les actifs de détail continuent de lever des capitaux.

« Je pense que les gens essaient de comprendre si une récession arrive et quelle sera l’ampleur de l’inflation », a-t-il déclaré. « Mais tant que les fondamentaux du commerce de détail continueront de fonctionner, les investisseurs continueront d’investir dans des actifs de détail. »