Privatanleger kaufen Einzelhandelsimmobilien auf, da die Hauptakteure vorsichtig bleiben

Private Investoren schnappen sich Einkaufszentren und andere stationäre Immobilien, ein bullisches Zeichen für den belagerten Einzelhandelssektor, da er stärker wird als erwartet durch die Covid-19-Pandemie.

Während viele Real Estate Investment Trusts und andere wichtige Akteure vorsichtig bleiben, steigen die Einzelhandelsverkäufe von Immobilien in Family Offices, wohlhabenden Privatpersonen und kleinen Private-Equity-Firmen. Diese Käufer, die flinker sind als die großen Unternehmen, waren für fast drei Viertel der Akquisitionen von Einzelhandelsimmobilien im Jahr 2021 verantwortlich, ein Plus von 30% gegenüber dem historischen 10-Jahres-Durchschnitt, so das Immobiliendienstleistungsunternehmen JLL.

Wenn sich die aktuellen Trends fortsetzen, erwarten Broker, dass REITs und große Institute diesen kleineren Anlegern in den Markt folgen werden. "Wir gehen davon aus, dass alle wichtigen Kapitalquellen Zugang zum Einzelhandel wünschen", sagte Danny Finkle, Co-Head of Retail Capital Markets bei JLL.

Das erneute Interesse der Anleger am Einzelhandel markiert eine Trendwende für einen Sektor, der bereits vor der Pandemie Schwierigkeiten hatte, sich an den Aufstieg des E-Commerce anzupassen.

Das Volumen der Einzelhandelsimmobilientransaktionen in den Vereinigten Staaten stieg im vergangenen Jahr auf fast 82 Milliarden US-Dollar, was laut MSCI Real Assets 24% mehr ist als 2019. Die Begeisterung setzte sich im ersten Quartal dieses Jahres fort, als das Transaktionsvolumen bis zum 30. April 25 Milliarden US-Dollar erreichte, ein Plus von 82 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2021.

Investoren werden vom Einzelhandel zum Teil aufgrund demografischer Verschiebungen beschattet, die Pendlereinkäufe begünstigen, wie die wachsende Beliebtheit von Open-Air-Einkaufszentren zeigt. Unterdessen haben Einzelhändler, die die anfänglichen Lockdowns der Pandemie und einen Anstieg des Online-Shoppings überlebt haben, festgestellt, dass viele Kunden immer noch persönlich einkaufen möchten.

Vom Wunschwohnsitz bis hin zu großen Handelsgeschäften.

Der Anteil des E-Commerce-Umsatzes am gesamten Einzelhandelsumsatz ist seit Beginn der Pandemie gesunken. Der Online-Umsatz machte laut JLL im vergangenen Quartal 14,3% des gesamten Einzelhandelsumsatzes aus, immer noch höher als vor der Pandemie, aber gegenüber 16,4% im zweiten Quartal 2020.

Viele Einzelhändler zahlen die Miete pünktlich, sind bestrebt, zu expandieren und konkurrieren zunehmend um eine begrenzte Quadratmeterzahl. Laut JLL ist die Entwicklung des neuen Einzelhandels seit 2009 langsam, und der Mangel an Angebot hat begonnen, die Mieten zu erhöhen.

Der Privatanleger Time Equities hat seit Ende 2020 einen neuen und stärkeren Wettbewerb festgestellt, insbesondere von anderen Privatanlegern und sogar Hedgefonds, so Ami Ziff, Geschäftsführer des Unternehmens für den nationalen Einzelhandel. Neue Bieter sind besonders aktiv in der Ausschreibung für Lebensmitteleinkaufszentren und Immobilien in abgelegeneren Teilen des Landes.

"Die Situation hat sich nicht nur stabilisiert, sondern die Bedingungen haben sich auch auf einige der besten Fundamentaldaten verbessert, die ich seit 2007 gesehen habe, wohl besser", sagte Ziff.

Einzelhandelsimmobilien sind für Investoren auch deshalb attraktiv, weil Preise und Renditen attraktiv bleiben, insbesondere im Vergleich zu bevorzugten Arten von Gewerbeimmobilien wie Lagerhäusern und Mietwohnungen. Während fast alle Immobilientypen seit Jahresbeginn zurückgegangen sind, haben sich Einzelhandels-REITs nach Angaben von Bloomberg, Nareit und Green Street besser entwickelt als Wohn- und Industrieaktien.

In Port Charlotte, Florida, einer kleinen Stadt an der Golfküste etwa auf halbem Weg zwischen Sarasota und Fort Myers, begann Anfang des Jahres ein Tenderkrieg für ein 140.000 Quadratmeter großes Einkaufszentrum, das durch ein Bürodepot gesichert war. Das Zentrum zog 19 Bieter an, meist Privatinvestoren, und verkaufte letzten Monat für 19 Millionen US-Dollar oder 20% mehr als im Vertrag zwei Jahre zuvor, bevor die Pandemie den Verkauf entgleisen ließ, so Jim Michalak, geschäftsführender Gesellschafter von Plaza Advisors, einem Makler, der den Verkäufer vertrat, eine in New York ansässige Private-Equity-Gruppe.

Die Gebote waren zum Teil wegen des geringen Einzelhandelsangebots in der Gegend stark, aber auch, weil die Belegungsrate des Einkaufszentrums 83% beträgt und Office Depot plant, bis zum nächsten Jahr zu gehen, was neuen Eigentümern die Möglichkeit gibt, höher zahlende Mieter hinzuzufügen. Herr Michalak sagte, der Käufer sei zuversichtlich, dass die Nachfrage der Einzelhändler stark genug sei, um die Fläche zu attraktiven Mieten zu füllen, wobei zwei mögliche Mieter bereits einen Ankerstandort in Betracht ziehen.

"Private Investoren sind aufgrund der höheren Rentabilität im Vergleich zu anderen Immobilien auf den Erwerb von Einkaufszentren umgestiegen", sagte Michalak.

Investitionen in den Einzelhandel bleiben ein riskantes Geschäft. Steigende Zinsen treiben einige Deals nach unten, wobei der Gesamtumsatz von Gewerbeimmobilien im April im Vergleich zum gleichen Monat im Jahr 2021 nach 13 aufeinanderfolgenden Wachstumsmonaten um 16% gesunken ist, so MSCI Real Assets.

Aber Herr Finkle und andere sagten, sie erwarten, dass Einzelhandelsimmobilien weiterhin Kapital aufnehmen werden.

"Ich denke, die Leute versuchen herauszufinden, ob eine Rezession kommt und wie hoch das Ausmaß der Inflation sein wird", sagte er. "Aber solange die Fundamentaldaten für den Einzelhandel weiter funktionieren, werden die Anleger weiterhin in Einzelhandelsimmobilien investieren."