مستثمرو القطاع الخاص يشترون عقارات التجزئة مع استمرار حذر اللاعبين الرئيسيين

يستحوذ مستثمرو القطاع الخاص على مراكز التسوق وغيرها من العقارات المبنية من الطوب وقذائف الهاون ، وهي علامة صعودية لقطاع التجزئة المحاصر حيث ينمو أقوى من المتوقع من جائحة Covid-19.

في حين أن العديد من صناديق الاستثمار العقاري وغيرها من اللاعبين الرئيسيين لا يزالون حذرين ، فإن مبيعات التجزئة للعقارات آخذة في الارتفاع في المكاتب العائلية والأفراد الأثرياء وشركات الأسهم الخاصة الصغيرة. وكان هؤلاء المشترون، الذين هم أكثر ذكاء من الشركات الكبرى، مسؤولين عن ما يقرب من ثلاثة أرباع عمليات الاستحواذ على أصول التجزئة في عام 2021، بزيادة 30٪ عن المتوسط التاريخي لمدة 10 سنوات، وفقا لشركة الخدمات العقارية جيه إل إل.

إذا استمرت الاتجاهات الحالية ، يتوقع الوسطاء من صناديق الاستثمار العقاري والمؤسسات الكبيرة أن تتبع هؤلاء المستثمرين الصغار في السوق. "نتوقع أن ترغب جميع مصادر رأس المال الرئيسية في الوصول إلى تجارة التجزئة" ، قال داني فينكل ، الرئيس المشارك لأسواق رأس المال بالتجزئة في جيه إل إل.

ويمثل تجدد اهتمام المستثمرين بتجارة التجزئة تحولا في قطاع كافح للتكيف مع صعود التجارة الإلكترونية حتى قبل الوباء.

ارتفع حجم معاملات التجزئة العقارية في الولايات المتحدة العام الماضي إلى ما يقرب من 82 مليار دولار ، وهو ما يزيد بنسبة 24٪ عن عام 2019 ، وفقا ل MSCI Real Assets. استمر الحماس في الربع الأول من هذا العام ، عندما بلغ حجم المعاملات 25 مليار دولار بحلول 30 أبريل ، بزيادة 82٪ عن نفس الفترة من عام 2021.

المستثمرون مظللون بتجارة التجزئة جزئيا بسبب التحولات الديموغرافية التي تفضل تسوق الركاب ، كما يتضح من الشعبية المتزايدة لمراكز التسوق في الهواء الطلق. وفي الوقت نفسه، وجد تجار التجزئة الذين نجوا من عمليات الإغلاق الأولية للوباء وزيادة التسوق عبر الإنترنت أن العديد من العملاء ما زالوا يرغبون في التسوق شخصيا.

من المساكن المرغوبة إلى المعاملات التجارية الكبرى.

انخفضت حصة مبيعات التجارة الإلكترونية كنسبة مئوية من إجمالي مبيعات التجزئة منذ أن قفزت في بداية الوباء. شكلت المبيعات عبر الإنترنت 14.3٪ من إجمالي مبيعات التجزئة في الربع الماضي ، وفقا لشركة JLL ، وهي لا تزال أعلى مما كانت عليه قبل الوباء ، ولكنها ارتفعت من 16.4٪ في الربع الثاني من عام 2020.

يدفع العديد من تجار التجزئة الإيجار في الوقت المحدد ، حريصين على التوسع ، ويتنافسون بشكل متزايد على لقطات مربعة محدودة. وفقا لشركة جيه إل إل، كان تطوير تجارة التجزئة الجديدة بطيئا منذ عام 2009، وبدأ نقص العرض في رفع الإيجارات.

لاحظت شركة تايم إكويتس لمستثمري التجزئة منافسة جديدة وأقوى، خاصة من مستثمري القطاع الخاص الآخرين وحتى صناديق التحوط، منذ أواخر عام 2020، وفقا لعامي زيف، العضو المنتدب للشركة لتجارة التجزئة الوطنية. وينشط مقدمو العطاءات الجدد بشكل خاص في تقديم العطاءات لمراكز تسوق البقالة والعقارات في الأجزاء النائية من البلاد.

وقال زيف: "لم يستقر الوضع فحسب، بل تحسنت الظروف إلى بعض من أفضل الأساسيات التي رأيتها منذ عام 2007، والتي يمكن القول إنها أفضل".

تعتبر عقارات التجزئة جذابة للمستثمرين أيضا لأن الأسعار والعوائد تظل جذابة ، خاصة عند مقارنتها بالأنواع المفضلة من العقارات التجارية ، مثل المستودعات والشقق المستأجرة. في حين انخفضت جميع أنواع العقارات تقريبا منذ بداية العام ، تفوقت صناديق الاستثمار العقارية بالتجزئة على الأسهم السكنية والصناعية ، وفقا لبيانات من بلومبرغ وناريت وجرين ستريت.

في بورت شارلوت بولاية فلوريدا ، وهي مدينة صغيرة على ساحل الخليج في منتصف الطريق تقريبا بين ساراسوتا وفورت مايرز ، بدأت حرب مناقصة في وقت سابق من هذا العام لمركز تجاري مساحته 140،000 قدم مربع مؤمن بواسطة مستودع مكاتب. واجتذب المركز 19 مزايدا، معظمهم من مستثمري القطاع الخاص، وباع الشهر الماضي مقابل 19 مليون دولار، أو أكثر بنسبة 20٪ مما كان عليه في العقد قبل عامين، قبل أن يعرقل الوباء عملية البيع، وفقا لجيم ميشالاك، الشريك الإداري لشركة Plaza Advisors، وهو وسيط مثل البائع، وهي مجموعة أسهم خاصة مقرها نيويورك.

كانت المزايدة قوية جزئيا بسبب انخفاض المعروض بالتجزئة في المنطقة ، ولكن أيضا لأن معدل إشغال المركز التجاري يبلغ 83٪ ويخطط Office Depot للمغادرة بحلول العام المقبل ، مما يمنح المالكين الجدد الفرصة لإضافة مستأجرين ذوي رواتب أعلى. وقال ميشالاك إن المشتري واثق من أن طلب تجار التجزئة قوي بما يكفي لملء المساحة بإيجارات جذابة ، حيث يفكر مستأجران محتملان بالفعل في موقع مرساة.

وقال السيد ميشالاك: "لقد تحول المستثمرون من القطاع الخاص إلى الاستحواذ على مراكز التسوق بسبب ارتفاع الربحية مقارنة بالعقارات الأخرى".

لا يزال الاستثمار في تجارة التجزئة عملا محفوفا بالمخاطر. ويؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض بعض الصفقات، حيث انخفض إجمالي مبيعات العقارات التجارية بنسبة 16٪ في أبريل مقارنة بالشهر نفسه من عام 2021 بعد 13 شهرا متتاليا من النمو، وفقا لشركة MSCI Real Assets.

لكن فينكل وآخرين قالوا إنهم يتوقعون أن تستمر أصول التجزئة في زيادة رأس المال.

وقال: "أعتقد أن الناس يحاولون معرفة ما إذا كان الركود قادما وما هو حجم التضخم". ولكن طالما استمرت أساسيات التجزئة في العمل، سيستمر المستثمرون في الاستثمار في أصول التجزئة".